부동산투자의 결정과정

부동산 투자 결정이란 부동산 투자에 대한 투자자의  의사결정을 말한다. 투자 결정은 여러 가지 투자대안 중 최적 대안을 선택함으로써 종결되며 이는 투자목표와 투자 결정요인에 따라 결정된다.

 

투자목표

부동산 투자에 대체성을 갖는 분야에는 증권, 예금 및 보험 등이 있으나 이에 대한 인간 활동은 결국 경제적 이익을 추구함에 있다. 투자목적을 달성하기 위해서는 다름과 같은 조건들의 검토가 중요하게 된다.

 

1. 투자의 안정성: 투자에는 안전성이 있어야 한다. 이는 투자를 통해 얻는 자산의 처분 및 원금의 합리적 회수 가능성까지를 포함한다. 부동산은 일반적으로 거래 사고만 없으면 투자의 안전성이 높다. 투자활동에 있어 안정성은 항상 보장되는 것이 아니고 원금 회수가 불가능한 경우도 있는데 이를 '원금의 위험부담'이라 표현하고 부동산 투자의 3대 위험부담 중의 하나로 분류된다. 부동산 투자의 안전성의 판단은 복합개념에 따라 경제적, 법률적, 기술적 측면에서 분석, 판단하여야 한다. 

 

2. 산출의 확실성: 수익성 부동산의 경우 그 부동산이 계속적으로 수익을 산출하는 능력을 보유하고 자산가치의 추가적 증가가 보장됨을 말한다.(확실성)

 

3. 투자의 환금성: 투자가는 그의 자산을 합리적인 시간에 시장 가격으로 처분케 하여 현금화시킬 수 있는 빠르기 정도를 말한다. 환금성이 나쁘거나 환금 결과 손해를 보는 것을 '환금의 위험부담'이라 표현하고 이것 역시 부동산 투자의 3대 위험 부담 중의 하나로 분류된다.

 

4 자산가치의 확대: 투자는 실질적 자산가치를 증대함이 그 목적이 되어 있다. 특히 가치의 감가가 적거나 혹은 인플레이션에 대한 해지가 되도록 해야 한다.

 

5. 세금면의 이익: 어느 부동산에 대한 투자에 있어 세계상의 특전이 부여되어서 다른 대체 투자분야에 대한 투자보다 세금 부담이 경감됨이 기대되는 경우에는 그만큼 유리한 투자대상이 된다.

 

6. 경영관리의 부담: 투자자가 희망하는 경우에는 대상자산의 경영관리에 참여하는 기회가 부여되고 희망치 않는 경우에는 그와 같은 부담이 없는 것이어야 한다.

 

7. 순수익의 재투자: 대상자산이 산출하는 주기적 순수익 및 이윤은 이를 사장하지 않고 재투자하는 기회가 있어야 한다.(순수익 재투자)

 

8. 지레의 작용: 투자자가 이미 보유하고 있는 자본금과 타인으로부터 차입한 자본금을 총합하여 효과적으로 활용함으로써 투자가의 경제활동의 범위(투자효과의 극대화)가 확대되는 이익이 있어야 한다.

 

9. 거리의 감안: 투자가는 부동산 투자를 함에 있어서 살거리, 시간 거리, 운임 거리, 의식 거리 등을 감안하여야 한다.

 

부동산 투자 결정의 단계

부동산 투자 결정은 보유와 처분 시에 예상되는 수입과 지출을 비교함으로써 이루어지며 다음과 같은 다섯 단계가 있다.

 

1. 투자자의 목적이 무엇인지을 파악한다.

2. 투자 결정이 이루어지는 투자환경을 분석한다.

3. 부동산 투자로부터 기대되는 편익과 비용을 분석한다.(현금수지에 의한 측정)

4. 분석된 현금수지에 투자 준거를 적용해 투자의 타당성을 판단한다.

5. 기대수익률이 요구수익률보다 높으면 채택, 투자가치가 시장가치보다 크면 채택한다.