감정평가

감정평가의 의의는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조에서는 감정평가를 '토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것'이라고 규정하고 있다. 이는 대상 부동산의 가치를 감정평가기법에 의해 가액으로 판단, 측정해 감정평가서를 작성하는 일련의 과정으로 해석할 수 있다.

 

감정, 평가, Evaluation이란

감정이란 부동산의 법률적, 경제적, 기술적 측면에서 각각 또는 함께 처리되는 사실관계에 대한 가치판단을 말한다. 이는 곧 진위, 선악, 적부, 양부 등을 판정하는 기능을 갖는다. 여기서 진위란 소유권의 진정성 문제를 말하고 선악이란 부동산의 물리적, 기능적 하자 문제이며 적부는 부동산의 용도적, 시계열상의 제합문제를 말한다.

 

평가란 특정 시점을 기준으로 특정 부동산에 대한 소유권, 기타 권리, 이익의 경제 가치를 화폐단위로 계량화하는 과정이나 행동을 말한다.

 

Evaluation은 감정이나 평가 이외에 새로운 감정평가 활동분야로 인식된다. 즉, 부동산의 유용성 판단, 시공 정도 분석, 개발의 타당성 검토, 시장가치 이외의 가격 추산, 토지이용계획 수립, 개발 수급계획 수립, 최유효 사용 분석, 시장성 및 투자성 등의 연구 및 검토 등을 그 대상으로 하고 있다.

 

감정평가의 정의에 대한 학설

감정평가의 정의에 있어서 감정과 평가를 같은 개념으로 보는 견해와 다른 개념으로 보는 견해가 대립되고 있는데 전자를 일원설이라 하고 후자를 이원설이라 한다. 이밖에 이원설에 Evaluation을 추가하여 삼원설까지 논의되고 있으나 감정의 개념을 보다 넓게 보아 여기에 평가의 개념을 포함하는 일원설이 통설적 견해이다. 한편 안정근 교수는 valuation을 가치 추계로 번역하고 이를 '주어진 특정 시간을 기준으로 부동산에 결부된 여러 가지 권리의 가치를 추계하는 과정'으로  appraisal은 '대상 부동산에 결부된 특정 권익의 성격, 질, 가치 또는 효용에 관한 분석, 의견이나 결론'이라고 정의하고 있으며 appraisal의 개념에는 가치 추계 외에도 컨설팅과 평가 검토가 포함된다고 하였다.

 

감정평가의 필요성

1. 합리적 시장의 부재로 인한 필요

부동산의 자연적 특성과 인문적 특성으로 인해 부동산 시장은 국지적이며 상품의 비표 준성, 수요공급 조절의 곤란, 거래의 비공개성 등의 특성을 갖는 비합리적인 시장이므로 합리적인 부동산 가격의 형성을 저해하는 요인이 많아 적정한 균형 가격이 형성되지 아니하며 일물일가의 법칙도 적용되지 아니한다. 따라서 합리적인 자유시장이 있다면 형성될 시장가치에 대한 전무가의 인위적인 지적이 필요하다.

 

2. 가치 형성 요인의 복잡성 및 다양성으로 인한 필요

부동산 가치의 형성 요인(일반적 요인, 지역요인, 개별요인)은 복잡하고 다양할 뿐만 아니라 항상 변동하고 있으므로 부동산의 가격 판단에 있어서 전문적인 지식과 풍부한 경험, 정확한 판단력이 필요하다.

 

3. 부동산의 사회성 및 공공성에 의한 필요

부동산은 그 자체가 국토성, 용도의 다양성, 환경성, 경제적 비중 등으로 인해 사회성, 공공성을 가지며 국민 개개인의 행복과 사회복지에 직, 간접적으로 많은 영향을 미친다. 따라서 부동산 가격을 정상적으로 유도하는 감정평가가 필요하게 된다.

 

4. 가치 형성의 기초에 의한 필요

부동산 가치는 부동산 시장의 비합리성으로 인해 자동적인 균형 가격의 성립이 불가능하기에 종종 부동산 투기 등이 일어날 수 있다. 그러므로 전문가에 의한 인위적인 가격은 부동산의 적정한 가치 형성을 유도하고 합리적인 부동산 활동을 촉진한다.

 

5. 부동산 거래의 특수성에 의한 필요

부동산 거래는 부동산의 개별성으로 인해 정말 동일한 물건이 없으며 견본거래가 불가능한 특수성을 지니고 있다. 따라서 감정평가에서는 부동산 거래의 특수성에 따른 사정 보정이 필요하게 되고 전문적인 지식과 풍부한 경험, 정확한 판단력이 요구된다.