부동산 분석의 유형

부동산 분석의 유형에 대해 알아보도록 하자.

 

부동산 분석의 유형

1. 지역경제분석

대상지역의 인구, 고용, 소득 등 모든 부동산의 수요와 시장에 영향을 미치는 요인을 분석, 확인 및 예측하는 작업을 말하며 거시적 시장분석의 한 부분이라고 할 수 있다. 

 

2. 시장분석

일정 지역시장 단위에서 특정 유형의 부동산에 수요와 공급을 연구, 분석하여 전반적인 가격 수준과 이의 동태적 경로를 분석하는 작업을 말한다. 공급과 관련한 시장 세분화와 수요자의 특성과 관련된 수요 세분화로 구분하여 분화된 시장 내에서 이루어진다. 또한 거시분석에서는 개발사업과 관련한 거시적 경기동향 분석, 정책환경 분석, 지역 시장의 특성 분석 등이 이루어진다.

 

3. 시장성분석

주어진 입지에서 개발 형태에 따른 수요자의 선호와 경쟁환경을 분석하여 개발사업의 시장흡수율과 분양(임대) 실적을 극대화하는 토지의 최유효이용에 대한 연구작업을 말하며 흔히 시장분석의 한 부분으로 취급된다. 특히 시장성분석에서는 인근 지역 분석과 부지 분석을 통해 미시적 개발환경을 분석하는 작업이 이루어지며 구체적인 법적 제약조건과 함께 기술적인 검토가 이루어진다.

 

4. 타당성분석

흔히 부동산 개발사업을 전체로 하여 투자가로부터 자금을 끌어들이 수 있는 충분한 수익이 있는가에 초점을 맞춘 분석을 말하고 수익의 규모 자체에 부차적인 관심이 주어지는 재무적 타당성 분석기법이라고 할 수 있다.

 

5. 투자분석

투자분석에서는 대상 개발사업을 위험과 수익의 상쇄 관계에서 다른 투자대안과 비교, 분석하여 최종적으로 투자 여부를 결정한다.

 

 

시장분석과 경제성 분석

부동산 개발의 타당성 분석의 순서는 시장분석을 하고 경제성 분석을 실시한다. 시장분석에는 개발사업이 안고 있는 물리적, 법적, 경제적, 사회적 제약조건에 대한 분석도 포함된다. 시장분석의 목적은 특정한 개발사업에 대해 개발업자가 투자 결정을 하기 위해 필요한 모든 자료를 제공하는 데에 있다. 시장분석은 주어진 부지를 어떠한 용도로 이용할 것인가를 결정하는 역할을 한다. 특정한 용도에 어떠한 부지가 적합한가를 결정해 주는 역할을 한다. 주어진 자본으로 투자할 대안을 찾는 투자자를 위해 수행되기도 한다. 새로운 개발사업은 물론이고 기존의 개발사업에도 행해진다. 시장분석의 구성 요소는 지역분석 및 도시 분석, 근린 분석, 부지 분석, 수요분석, 공급 분석으로 구성된다. '경제성 분석'이란 시장분석의 결과 주어진 자료를 토대로 하여 개발사업에 대한 최종적인 투자 결정을 하는 것을 말한다. 할인현금수지모형은 경제성분석의 중요한 틀을 제공한다. 경제성분은 토지비용과 개량물비용의 추계, 즉 개발사업에 드는 총비용을 추계하고 이것을 토지부분과 개량물부분으로 나눈다. 세전현금수지분석은 예상되는 영업소득, 영업경비, 부채서비스액을 분석하여 세전현금수지를 추계한다. 세후현금수지분석은 전단계에서 행해진 '예상수지명세서'를 확장하여 미래의 세후 현금수지를 계산하고 이를 현재가치로 환원한다. 이것은 통상적으로 예상보유기간을 기준으로 한다. 투자결정은 이상의 분석결과를 토대로 순현기법이나 내부수익률법을 적용하여 최종의 투자결정을 한다.

 

부동산 개발과 공중권

부동산 개발에 있어서 공간의 구분 이용 방법에는 여러 가지 형태로 구현되어 있으며 특히 선진국일수록 널리 활용되고 있다. 공중권은 공간을 분할하여 이용하는 권리로서 토지소유권의 구성요소로서 인정되고 있는 재산법 상의 권리이다. 도시에 있어서 토지소유권의 구성요소로서 인정되고 있는 재산법상의 권리이다. 도시에 있어서 토지의 고도 이용과 공간의 효율적인 활용을 추진하기 위한 방책의 하나로 논의되어 왔다. 개발권 이전 제도란 공중 공간을 활용하는 제도로 상부 미이용 공간에 직접시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우에 상부 미이용공간에 상응하는 용적률의 개발권을 인근 토지로 양도하여 이용하게 하는 방법이다. 개발권 이전 제도는 개발허가제도나 혹은 개발 선매 제도와 같이 개발권과 소유권을 분리하되 개발권 상실로 인한 우발손실을 시장 가구를 통해서 다른 곳의 개발권과 결부된 우발이익으로 보상함으로써 그 제도의 문제점을 보와 하려는 취지에서 만들어진 제도이다. 실시 가능지역은 토지이용에 관한 규제가 극심한 지역이다. 이 제도는 처음에는 역사적 유물 보존, 우량농지와 녹지공간 확보 및 경관보존 등과 관련해 발전하였으나 오늘날에는 토지이용 규제의 수단으로 활용되고 있다. 

 

절차

1. 보전지역과 개발지역을 구분한다.

2. 보전지역 안의 토지소유자들에게 양도가능 개발권 증서를 발급한다.

3. 개발지역에 대해서는 토지이용 밀도에 관한 상한선을 설정하고 상한선 이상의 토지개발은 반드시 개발권을 가진 사람에게만 허락하도록 한다.

4. 보전지역 토지소유자들에게 발급한 증서를 양도가능케 하고 이 증서의 소지자가 개발지역에서의 토지개발을 원하는 사람에게 자유롭게 팔 수 있도록 여건을 조성한다.

 

 

이 부분의 장단점이 있다. 장점은 개발지역과 보존지역으로 인위적으로 구분함으로써 발생하게 되는 형평성의 문제를 어느 정도 해소할 수가 있다. 특히 형평성 문제를 해결하는 데에 정부가 시장에 개입할 필요 없이 시장기능에 맡긴다는 점에서 이론상으로 우수하다고 하겠다. 단점은 개발가능지역에서는 과도한 개발로 인하여 토지이용의 비효율성을 가져올 수 있고 개발권의 취득 없이 개발행위가 이루어지는 등의 불법 개발 등이 만연할 경우에는 이 제도의 실효성이 없게 된다. 개발권(용적률 등)이 주위 건물에 이양됨에 따라 건물이 고층화 되는 개발권의 전제는 결국 보존 사적의 경관, 채광, 통풍 등을 악화시킬 우려가 있다.