부동산 개발 형태와 단계

부동산의 개발 진행과정은 계획단계, 계획인가 단계, 시행단계, 처분단계 등이 어떻게 진행되느냐에 따라 부동산 개발 형태는 기본형, 시행, 처분병행형, 직렬형 등으로 구분할 수 있다. 

 

부동산 개발 형태와 단계

기본형은 개발유형 중에서 가장 많이 이용되는 형태로 사업을 계획대로 진행하면서 통제가 가능하며 위험부담을 줄일 수 있다. 기본형은 진행과정이 안정되어 있는 장접이 있다. 시행 및 처 분분 병행형은 사업 진행과 처분을 동시에 행하는 형태로서 사업기간이 충분히 보장되어 있지 않거나 지금의 신속한 조달 등을 목적으로 하는 경우에 이용되는 유형이다. 이 유형은 기본형 다음으로 많이 이용된다. 시행과 처분을 동시에 행하기 때문에 사업기간을 단축시킬 수 있는 장점이 있다. 직렬형은 가장 적게 이용되는 형태로 과정이 나란히 되어 있어 안정되어 보이나 일의 과정이 비능률적인 유형이다.

 

부동산 개발의 단계

1. 구상단계(아이디어 단계)

모든 부동산 개발은 구상으로부터 시작한다. 구상은 어떠한 형태의 공간이 필요한가, 어디에 입지 해야 하는가 어떤 이용방법이 좋은가, 부지를 어떻게 매입하는가에서 출발한다.

 

2. 전실행 가능성 분석 단계(예비적 타당성 분석 단계)

부동산 개발에서 얻은 수익이 비용을 상회할 충분한 가치가 있느냐를 조사하는 것이다. 즉, 개발사업이 완성되었을 때 예상되는 수입과 비용이 얼마가 될 것인가를 대략 계산하여 수익성을 보는 것을 의미한다.

 

3. 부지 구입단계(부지 모책과 확보 단계)

전실행 가능성 분석이 끝나면 바로 개발업자는 개발대상 토지를 구입하여야 한다. 부지 구입이 늦어져 토지에 대한 사회적, 경제적, 행정적 등 제 환경요인이 변화하면 분석을 다시 해야 한다.

 

4. 실행 가능성 분석 및 디자인 단계(타당성 분석 단계)

부지가 선택이 되었으면 개발업자는 더 세밀하게 실행 가능성 분석을 시작한다. 실행 가능성 분석은 주로 조성공사에 필요한 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'등 공법상 규제분석, 토양 구조물 등의 부지 분석, 개발 후의 시장분석, 개발비 및 예상수익 등 재정분석 등을 포함한다.

 

5. 금융 단계

택지조성 및 건설자금의 융자 등을 고려하는 국민이며 개발사업을 착공하고 완공하는 데 필요한 건축 대부와 개발사업이 완성되었을 때 완성된 부동산을 담보로 하는 저당 대부가 있다.

 

6. 건설단계(택지조성)

물리적인 공간을 창조하는 국면이며 택지조성의 경우 토지의 형질을 변경하고 개량을 하여 택지 화한다.

 

7. 마케팅 단계(분양)

부동산 개발사업의 성공 여부는 개발사업의 시장성에 있다. 개발사업에 대한 마케팅 활동은 개발된 공간의 임대와 매도, 두 가지 형태가 있다. 특히 임대 활동은 개발의 초기단계에서부터 이루어진다.

개발공간의 임대 활동: 임대완료 기간이 길수록 개발업자는 추가적 비용을 부담하게 되어 개발사업을 대부분 실파 하게 된다. 개발공간의 매도 활동은 개발업자가 완성된 부동산을 직접 운영하기를 우너 하지 않을 경우에는 적절한 매수인을 찾아야 한다.

 

부동산 개발의 위험

부동산 개발은 개발이 내포하고 있는 불확실성 때문에 위험요소가 게재된다. 워포드는 부동산 개발과정에서 발생할 수 있는 위험에 대해 법률적 위험, 시장위험, 비용 위험을 제시했다. 

부동산의 개발에는 공법적 측면에서 지역, 지구제 등 각종 토지이용 규제와 수익 제한의 억제책으로서의 조세가 있으며 이것들은 부동산 상의 질과 양에 많은 영향을 미치고 있으며 사법적 측면에서의 소유권, 경계 등에 관한 분쟁의 소지도 있을 수 있다. 따라서 이미 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이 법률적 위험부담을 최소화하기 위한 최선의 선택이라고 할 수 있다. 부동산 시장은 항상 끊임없이 변동하기 때문에 항상 개발업자에게 위험부담을 증가시킨다. 이와 같이 부동산 시장의 불확실성이 개발업자에게 지우는 부담을 주는 것을 시장위험부담이라 한다. 시장위험은 시장조사를 통해서 줄일 수 있으나 부동산 개발업자는 특정 부동산이 지상에서 변화하는 가격으로 임대되거나 매매될 수 있는 능력이 있는가를 위치, 형태, 질, 양에 따라 연구하는 시장성 연구가 필요하다. 시장성 연구는 특정 부동산에 대한 시장의 수요와 공급 상황을 분석하는 시장 연구를 포함한다. 또한 시장 연구의 방법 중 하나로 사용되는 것이 흡수율 분석이다. 흡수 분석이란 흡수율이나 흡수시간 등을 분석하여 부동산의 수요와 공급을 구체적으로 조사하는 것을 의미한다. 흡수율이란 시장에 공급된 부동산이 단위 시간 동안 시장에서 흡수된 비율을, 흡수시간이란 공급된 부동산이 시장에서 완전히 흡수될 때까지 걸린 시간을 말한다.

 

시장위험과 개발사업의 가치

개발사업의 완성이 가까울수록 시장위험은 줄어드는 반면에 시장가치는 증대된다. 개발사업자가 대상 부동산을 초기에 매도 또는 임대하는 것은 개발업자가 부담하는 시장위험은 줄어드는 반면에 매수자나 임차자가 부담하는 시장위험은 그만큼 커진다. 따라서 대상 부동산을 초기에 매도 또는 임대시에는 개발업자의 시장위험은 감소되나 가격은 낮게 형성되고 대상부동산을 완성 후 매도 또는 임대시에는 개발업자의 시장위험은 증가되지만 가격은 높게 형성된다. 이와 같이 개발업자는 대상부동산을 언제 매도할 것인가 또는 임대할 것인가를 신중하게 결정해야 한다. 개발사업으로부터 적정한 수익 획득 여부는 생산에 투입된 비용이 얼마나 되느냐에 좌우된다. 따라서 개발기간이 길면 갈수록 비용 위험도 그만큼 커지게 되고 인플레이션이 심한 시기에는 그 위험이 증가한다. 개발업자는 인플레이션에 따른 비용 위험을 제거할 목적으로 일반 계약자(건설업자 등)와 사업에 소요되는 최대 가격을 정하고 개발사업에 실제로 든 비용이 계약금액을 초과하더라도 추가적인 비용을 부담하지 않는다는 계약을 맺기도 하는데 이를 최대 가격 보증계약이라 한다. 이는 추가 비용의 부담을 제거한다는 장점은 있지만 저렴한 가격으로 개발사업을 완료하는 것이 어렵다는 단점이 있다.