부동산개발

부동산 개발이란 인간에게 생활, 일, 쇼핑, 레저 등의 공간을 제공하기 위해 토지를 개량하는 활동이다. 또한 토지 개량을 통해 토지의 유용성을 증가시킨다.

 

부동산 개발의 정의

정지나 도로공사 등으로 건축활동의 준비활동이라 할 수 있는 것을 조성에 의한 개량이라 한다. 토지 위에 주택이나 상, 공업용 부동산 등을 건축해 토지의 효용을 증진시키는 것이다. 이는 공간 창조와 관계되며 건축에 의한 개량이라 한다. 외관에 따라 부동산 개발의 분류는 직접적으로 토지의 물리적 변형을 초래하는 행위로써 건축, 토목 사업, 공공사업 등이 이에 속한다. 무형적 개발은 토지의 물리적 변형을 초래하지 않으나 이용상태에 변경을 초래하는 행위로써 용도지역, 지구의 지정 또는 변경, 농지전용 등이 이에 해당된다. 복합적 개발은 토지의 유형, 무형의 개발행위가 동시에 이루어지는 경우로서 토지형질 사업, 도시 재개발 정비사업, 공업단지 조성사업, 도시개발사업 등이 이에 속한다. 부동산 개발의 정의는 그것을 내리는 사람에 따라 차이가 있다. 캐드먼과 크로우는 부동산 개발이란 용어는 본래 가지고 있는 뜻 외에 감정적인 의미도 가지고 있는데 첫째, 부동산 개발이 불확실 성하에 놓여 있는 한 그것은 투기를 포함한다. 둘째 부동산 개발은 땅장사가 아니라는 것이다. 그러면서 다음과 같은 정의를 내리고 있다. 부동산 개발이란 우리가 점유하기 위하여 하나뿐인 토지에 여러 가지 재료를 모아 건물을 생산하는 하나의 산업이다. 링과 다소는 '부동산 개발이란 완전하게 운용할 수 있는 부동산을 생산하기 위한 토지와 개량 물의 결합'이라 정의한다. 워포드는 부동산 개발이란 토지에 개량 물을 생산하기 위한 토지, 노동, 자본 및 기업가적 능력의 결합과정이라 한다.

 

부동산 개발과 보전

토지자원을 개발한다는 것은 바로 자연화경을 파괴하는 결과가 되고 이로 인해 공해가 발생하게 된다. 따라서 모든 개발이 항상 당위성을 갖는 것은 아니며 보전의 필요성이 있다. 항구적으로 사회적 이익이 최대가 되게 하기 위해서는 개발과 보전의 적절한 조화가 필요하다. 개발주체는 개발사업을 맡아서 완성시키는 자이다. 공공부문과 민간부문으로 나뉜다. 그밖에 특수법인이나 제3개발업자 등도 있다. 공적주체는 공공부문을 공적주체라 할 수 있고 국가, 지방자치단체, 공기업(한국 토지개발 공사, 대한 주택공사, 수자원 개발공사)등이 있다. 사적 주체는 민간부문을 공적주체로 토지소유자가 개인, 조합, 기업(주택사업등록자) 등이 있다. 공사 혼합(제3섹터, 복합 주체)은 정부와 민간이 공동개발(출자)하여 사업하는 공사 협동기업이다. 토지개발은 일반적으로 신개발과 재개발로 나눈다. 우리나라에서 현행법상 실시되고 있는 유형을 보면 신개발은 토지개발사업, 주택 재개발사업, 주택 재건축사업, 도시환경정비사업 등이 있다. 

 

부동산 개발의 유형

신개발이 있다. 토지를 새롭게 개발하는 형태로 도시개발사업이 대표적이다. 이것은 이른바 1903년의 미국의 아디 케스 법에서부터 시작하여 일본을 거쳐 1937년 우리나라에 도입된 것이다. 이 제도는 주로 아직 개발되지 않은 도시 주변의 농경지나 산지를 도시 토지로 개발할 때 자주 사용하는 사업으로 개발주체가 토지소유자의 소유권을 근본적으로 보존한 채 대단위 토지개발 목적을 달성할 수 있다는 데 큰 매력이 있다. 도시개발사업, 아파트지구 개발사업, 일단의 주택지 조성사업, 토지형질변경사업, 신도시 개발사업이 있다. 재개발은 재개발구역 안에서의 토지의 합리적이고 효율적인 고도 이용과 도시기능을 회복하기 위한 정비, 조성, 부대사업을 말한다. 재개발은 그 대상이 불량주택과 무허가 주택이 되는 것이 일반적이며 개발이익은 신개발뿐만 아니라 재개발에서도 나타난다. 재개발지역의 선정기준은 물리적, 기능적, 경제적 노후화 등에 바탕을 둔 복합적 기준으로 정하여져야 한다. 공영개발과 비 공영개발은 공영개발이 있다. 공영개발은 사업자의 법적 지위를 기준으로 하면 국가, 지자체, 공사가 택지개발의 주체가 되는 공공부문으로서의 개발을 말한다. 토지의 취득방법에 의해서는 공공개발 중에 서서도 환지방식이 아닌 전면 매수하여 개발, 공급하는 방식을 공영개발로 볼 수 있으며 사업시행의 근거법에 따라서는 택지개발 촉진법에 의한 개발사업만을 공영개발로 보는 견해도 있다. 시장의 실패란 일방적으로 재화에 있어서 그 배분과 이용은 시장 가구를 통해 이루어질 때 가장 합리적이고 효율적이라 인정되고 있다. 그러나 토지의 자연적 특성과 토지시장의 구조적 결함 및 외부효과의 존재 등은 시장 가구를 통한 토지 자원의 최적 배분을 어렵게 하고 있으며 이 같은 시장의 실패는 토지시장에 대한 공공개입의 필요성을 제공하고 있다. 효율성과 형성성 추구는 공공개입은 정부가 비효율성을 감소시키고 편익의 최종적인 분배를 더욱 공평하게 하려는 의도에서 출발한다. 정부의 토지시장개입에 나타나는 두 가지 목표(즉, 재화와 서비스 생산에서의 보다 큰 효율성의 추구와 분배에서 보다 큰 형평성의 추구)는 서로 조화를 이루어야 한다. 공영개발의 원칙은 도시의 개발은 기존 도시나 인근 도시와 연관시켜 균형 있게 개발함으로써 주민들의 주거생활에 불편을 주지 않도록 추진하여야 한다. 도시기반시설에 해당되는 도시계획시설을 설치하여 주거에 쾌적성과 편리성을 도모한다. 공공기관이 개발한 부동산의 공급은 무주택 시민에게 저렴한 가격으로 주택을 공급할 수 있도록 국민주택 건설용지와 국민주택 규모 이하의 임대주택용지에 대해서는 조성원가로 공급하여야 한다.