부동산금융의 동원방법

부동산금융의 동원 방법은 부동산 신디케이션, 조인트 벤처, 프로젝트 파이낸싱, 부동산 투자회사 제도 등이 있다. 

 

부동산 신디케이션

부동산 신디케이션이란 부동산개발사업을 공동으로 수행하기 위하여 일반투자자들의 자금과 부동산 개발업자의 전문성을 결합한 투자자 집단을 의미한다. 개발업자(신디케이터)들은 일반적으로 신디케이션에 많은 자금을 투여하지 않는다. 그보다는 약간의 지분 소유권만 보유한 채, 대리 관리자로서 대상 부동산을 개발, 취득, 운영, 처분하고 수수료를 취득한다. 자금모집 방식에는 투자자의 수가 제한되어 있는 사모방식과 투자자의 수가 많이 엄격한 법적 통제를 받는 공모방식이 있는데 공모든 사모든 신디케이션에는 많은 투자자들이 관여하고 있기 때문에 신디케이터의 신뢰성은 특히 중요한 의미를 지니고 있다. 부동산 신디케이트는 통상적으로 합자회사의 형태를 많이 취하고 있기 때문에 개발업자는 무한책임사업이 되며 일반 소액투자자들은 유한책임사원이 된다. 유한책임사원은 자금을 투자하고 이익만 분배받을 뿐 경영에는 참여하지 않는 수동적 투자자이다. 반면에 무한책임사원은 회사를 조직하고 운영할 뿐만 아니라 회사 채무에 대해서도 전적으로 책임을 지는 능동적 투자자이다. 그러나 부동산 신디케이트가 합명회사의 형태를 취할 경우에는 일반 소액투자자들도 무한책임사원이 된다.

 

조인트 벤처

조인트벤처란 특정 목적의 부동산 벤처사업을 공동으로 영위하기 위한 자연인이나 법인의 결합체로 구성된 공동벤처회사를 말한다. 신디케이션은 수많은 소액투자자로 구성되지만 조인트벤처는 소수의 개인이나 기관투자자로 구성된다. 조인트벤처는 주로 부동산 개발업자와 대출기관 사이에 형성된다. 이때의 대출 기관은 저당 투자자가 아닌 지분 투자자의 일원으로 대상 개발사업에 참여하게 되며 조인트벤처회사에 장기금융을 제공하고 지분권의 일부를 획득하기도 한다. 그리고 사업 종료 시에는 지분비율에 따라 이익과 손실을 배분받는다. 개발업자가 대출기관과 조인트벤처를 결성하여 개발사업에 필요한 자금을 융통하는 방식을 개발사업 금융(또는 프로젝트 파인낸싱)이라고 한다. 이때 대출기관은 개발업자로부터 아무런 물적 담보를 제공받지 않는다.

 

프로젝트 파이낸싱

프로젝트 파이낸싱은 부동산 담보 대출 대신 부동산 사업의 수익성을 기초로 자금을 조달하는 공급자 금융을 말한다. 사업이 장기간이고 어느 정도 이상의 수익성이 있어야 한다. 또한 프로젝트의 현금흐름에 기초하여 대출이 이루어지기 때문에 사업이 명확히 분리되어 운영되어야 한다. 대규모의 자본이 소요되고 사업이 실패할 경우 막대한 손실로 인하여 사업주의 피해가 클 것으로 예상되는 사업에 적합하다. 우리나라의 경우 현재 우리나라의 경우 은행에서 프로젝트금융을 실시하더라도 순수한 프로젝트 금융이 아니라 조건부 기업금융 형태를 취하기 때문에 개발회사와 직접 하는 것이 아니라 시공회사를 연결고리로 하며 시공사에게 준공 보즐과 지급보증을 요구한다. 개발회 사는 건설회사와 약정을 체결하고 이 약정과 함께 건설회사의 준공 보증조건으로 하여 다시 은행과 프로젝트 금융에 의한 대출약정을 체결한다. 금융기관은 시행사에게 프로젝트 금융(FF)을 제공하고 대출 원리금의 회수를 원활하게 하기 위해 부동산 개발사업의 자금지출 우선순위를 정할 때 공사비가 주로 시행사의 개발이익보다 먼저 인출되도록 하고 시행사와 시공사의 부도 등과 같은 사유가 발생할 경우 사업권이나 시공권을 포기하겠다는 각서를 받는다. 그리고 시공사에게 책임준공 의무를 지우는 동시에 PF 대출의 채무를 인수하게 하거나 이에 대한 보증을 제공하도록 하고 부동산 개발 사업지를 부동산신탁회사에 담보 신탁하고 받은 수익권 증서에 질권을 설정한다.

 

부동산 투자회사 제도

부동산 투자신탁이란 일반 다수의 투자자들로부터 투자자금을 모아 그 자금을 부동산 소유자분이나 주택저당증권에 투자하거나 부동산 관련 대출 등으로 운영하여 얻어진 운영수익을 투자자에게 배분하여주는 지분형 부동산 간접투자상품이다. 즉 REITs는 부동산에 투자하는 뮤추얼 펀드이고 REITs 회사의 지분은 주식의 형태로 주식시장에서 자유롭게 거래된다. REITs의 종류는 지분형 REITs는 총투자 자산의 일정 비율(75% 이상)을 부동산 소유지분으로 하고 주 수입원은 임대료이다. 모기지형 REITs 총투자자산의 일정비율(75% 이상)을 부동산 관련 대출에 운영되고 있거나 주택저당 담보증권 한다. 주 입 입원은 이자수입이다. 혼합형 REITs는 지분형과 모기 지형의 혼합, 수입원도 임대수입과 이자수입의 혼합이다. 환매 기부에 따른 분류는 개방형 REITs는 지분의 추가 발행이 가능한 것으로 REITs 회사가 투자자의 환매 요구에 언제든지 응하는 형태다. 폐쇄형 REITs는 지분의 발행이 최초의 모집시기로 국한된 것으로 투자자가 직접 REITs 회사에 대하여 환매요청을 할 수 없고 그 대신 증권시장에서 주식을 매각하여 투자한 자금을 회수하는 형태이다. 기한 한정 여부에 따른 분류는 무기한 REITs는 존속기간이 정해져 있지 않은 REITs다. 기한부 REITs는 일정기간 후에 보유자산을 매각하여 매각대금을 투자자에게 배분하고 해산되는 형태다. REITs의 구조 REITs는 부동산을 증권화한 상품으로 REITs를 중심으로 부동산 시장과 자본시장의 이해당사자들이 상호 연결된 구조를 가진다.