저당의 유동화

저당의 유동화란 저당권 자체를 하나의 상품으로 유통되게 하여 신용창조의 수단으로 활용하는 것을 저당권의 유동화라 한다. 저당이 유동화되면 대출자인 금융기관은 한정된 부동산 금융 재원을 이론적으로 무한대로 대출해 줄 수 있게 된다. 

 

저당 유동화의 기능

자금 수요자에게는 더 많은 자금공급 혜택을 부여한다. 투자자에게는 다양한 종류의 투자상품을 제공해 준다. 대출기관에는 자금의 단기조달, 장기 운용에 따른 유동성 문제를 해결해 줄 수 있다. 정부에서는 부동산 시장과 금융시장이 융합됨으로써 경기조절이 그만큼 수월해졌다고 볼 수 있다. MBS를 통해 모기지론을 활성화시킬 수 있다. 저당 유동화의 전제조건은 저당 대부에 필요한 자금이 계속해서 저당 시장으로 원활하게 공급되어야 한다. 1차 저당 시장은 저당 대부를 원하는 수요자(차입자)와 저당 대부를 제공하는 금융기관(제1차 대출기관) 즉, 저축대부조합, 상업은행, 상호저축은행, 생명보험회사, 저당 은행 등으로 이루어져 있다. 각종의 제1차 저당 대출자들은 주택을 구입하고자 하는 일반 수요자와 새로이 부동산을 공급하고자 하는 건설업자에게 자금을 대여하고 있다. 이때 1차 저당 대출자들은 저당을 자신들의 자산 포트폴리오의 일부로 보유하기도 하고 자금의 여유가 없으면 2차 시장에 팔기도 한다. 2차 저당 시장(주택자금공급시장)은 저당 대출기관과 다른 기관 투자자들 사이에 구성되는 시장을 말한다. 1차 대출기관은 저당권을 지역별, 가격별, 만기별로 유사한 것들을 모아 '저당 패키지'를 만들어 2차 대출기관에 매각하면 2차 대출기관은 저당 패키지를 자신의 포트폴리오 일부로 보유하기도 하고 저당 담보증권을 만들어 기관 투자자 등에게 매각한다. 2차 저당 시장은 원래의 저당 차입자와는 직접 관계가 없고 저당을 유동화하는데 결정적인 역할을 한다. 왜냐하면 2차 저당 시장이 없다면 1차 대출기관은 금방 자금이 고갈되어 더 이상 저당 대부를 할 수 없게 될 것이다. 

 

저당대출 채권의 유동화제도

부동산 증권은 지분증권과 부채증권으로 구분할 수 있다. 제1차 대출기관은 저당권을 근거로 발행한 주택저당채권을 유동화 중개기관에 매각해 대출자금을 회수하고 일정한 수수료를 받게 된다. 공신력이 높은 유동화 중개기관은 인수한 주택저당채권을 담보로 20~30년 만기의 주택저당채권 담보물권을 발행해 유동성에 여유가 있는 장기투자자인 연금, 기금, 투자신탁회사, 생명보험회사, 외국인 투자자 등에게 매각해 저리의 자금을 조달한다.  이때 중개기관을 집중 유성함으로써 주택저당채권을 기초로 한 다양한 상품을 개발한다면 유동화 제도의 활성화에도 기여할 수 있다. MBS 시장이 정착하려면 유동화증권의 발행금리보다 주택저당대출금리가 높아야 한다. 저당 담보증권은 그 특성에 따라 이체 증권, 저당채권, 저당 직불 채권, 참여증서, 담보 저당채권으로 분류된다. MBS 발행의 효과는 소비자는 장기, 저리의 주택자금을 융자받아 소규모 자본으로 주택구입이 가능해진다. 투자자는 기존의 단기채권상품에서 벗어나 장기적으로 고정금리를 확보할 수도 있어 적은 위험으로 상대적으로 높은 수익률을 오릴 수 있다. 정부 입장에서는 금융지원을 통해 주택보급률을 확대할 수 있고 주택을 소유 의식에서 투자, 이용 의식으로 전환되도록 유도할 수 있다. ABS 즉, 자산유동화증권이란 저당 대부, 신용카드채권, 기계설비리스 등 현금수지가 보장되는 자산을 담보로 발행하는 부채증권을 말한다. 이 중 주택저당채권은 MBS를 통해 유동화된다. 자산보유자는 금융기관을 통해 차입하는 것보다 유리한 금리로 자금을 조달할 수 있다. ABS는 기초자산이 담보가 되므로 투자자는 안전한 투자대상이 될 수 있다. 

 

저당 담보증권(MBS)

주택저당 담보증권은 현금흐름에 대한 지분권과 저당대출에 대한 소유권을 누가 가지는가 하는 기준에 따라 지분형, 채권형, 혼합형의 세 가지 형태로 나눌 수 있다. 지분형은 모기지 풀에서 발생하는 자금흐름에 대한 지분권과 저당대출의 소유권을 증권에 투자하는 투자자에게 모두 매각하는 방식이다. 미국의 경우 이에 해당 REIT's의 지분인 주식을 파는 형태인데 주로 이체 증권의 발행을 통해 이루어진다. 채권형은 모기지 풀의 자금흐름과 소유권을 발행기관이 가지면서 저당 대출을 담보로 하여 자신의 부채인 일종의 CP를 발행해 자금을 조달하는 방식으로 주택저당채권이 이런 종류의 대표적인 방식이다. 혼합형은 지분형과 채권형의 특성이 결합된 것으로 모기지 풀의 현금흐름은 지분형 MBS처럼 투자자에게 이체되지만 저당대출의 소유권은 채권형 MBS처럼 발행기관이 갖는데 이는 투자자의 리스크를 줄이는 방향으로 발전한 것이다. 저당 담보증권의 종류는 이체 증권(지분형  MBS)이 있다. 주택저당채권을 기초로 발행되는 MBS의 일종으로서 발행 기초인 주택저당채권에 대한 소유권에 대한 소유권의 지분 형태로 투자자에게 이전되는 일종의 지분 이전 증권이다. MBB와 달리 발행에 따른 초과담보 제공이 필요 없으며 높은 위험에 따라 높은 수익이 제공된다. 저당채권은 채권형 MBS로 주로 주택저당채권의 집합물을 담보로 하여 발행기관이 자기의 신용으로 발행하여 투자자에게 이전되거나 이체되는 권리 없이 발행기관 자신이 채권을 투자자에게 매각하는 방식이다. 관련 위험이 발행기관에 집중되어 유동성이 떨어지며 MBB액면가 이상의 담보가 필요하다.