부동산 금융론

 부동산금융이란 일정한 자금을 확보하여 그것을 무주택 서민과 주택건설업자에게 장기 저리로 대출해줌으로써 주택공급을 확대하고 주택구입을 용이하도록 하는 특수금융을 말한다. 금융이란 화폐의 수요와 공급에 의한 화폐만의 독립적 유통을 말한다.

 

주택금융

일반적으로 주택금융은 무주택 서민과 주택건설사업자에게 장기 저리로 대출해 줌으로써 주택의 공급을 확대하는 한편 주택구입을 용이하도록 하는 제도라고 할 수 있다. 주택의 거래를 원활히 하고 국민의 지불능력을 높이기 위해 주택을 구입하거나 개량하고자 하는 사람에게 주택을 담보로 하여 자금을 융자해 주는 실수요자, 즉 가게에 대한 금융이다. 주택건설을 촉진하려는 목적에서 주택건설업자의 건설활동에 수반되는 자금융통의 필요성에 대응하여 이를 지원해 주는 건설업자에 대한 금융이다. 

 

부동산금융의 원칙

부동산금융에 있어 문제가 되는 것은 자금의 확보, 대출금리의 책정, 대출채권의 유동화, 채권의 보전 등을 들 수 있다. 자금의 확보는 부동산에 소요되는 적극 유치할 수 있도록 해야 하는데 부동산 자금을 확보하는 데는 다음과 같은 것이 고려되어야 한다. 부동산금융을 위한 자금지출과 저소득층을 위한 국고보조금과는 별개로 예산 책정이 되고 계정 되어야 한다. 부동산 자금은 다른 산업부문과 경쟁이 되지 않는 재원에서 확보되어야 한다. 생명보험을 위시한 보험회사 계통의 자금은 그 성질상 부동산금융이 가능한 재원이다. 대출금리의 책정은 부동산금융은 주로 저소득층과 중간계층을 위한 장기대출이기 때문에 이에 적합한 장기, 저리 가 요망된다. 여기에는 양면성이 존재하는데 부동산 자금 확보를 위해서는 충분한 수익성을 보장해 주어야 하기 때문이다. 대출금리가 일반시 장금리보다 낮게 책정될 경우 여기서 발생되는 차액과 자금에 대한 수익성을 어떻게 맞추어야 할 것인가가 문제가 된다. 부동산 대출채권의 유동화는 부동산 자금 대출의 대상은 통상 가계이고 거액이기 때문에 10~30년에 걸쳐 상환되는 장기대출이다. 이러한 대출은 금융기관이 보통 단기로 조달하는 자금을 장기 고정화시킨 결과가 되어 자금의 조달과 공급면의 차질을 초래하여 더 많은 부동산 장기융자를 제한하게 된다. 이러한 장기 고정화는 부동산 대출채권을 저당 증서 또는 기타의 방법을 매개로 유동화시켜 자금화 함으로써 부동산 자금의 원활한 공급이 촉진된다. 부동산 채권보전은 부동산금융은 개인을 상대로 장기 대출해 주는 것이기 때문에 상환에 대한 보장이 불확실하여 금융기관에서 부동산 융자에 참여하기를 꺼려한다. 이것이 부동산 부문으로 자금이 유입되지 않는 또 하나의 이유가 되고 있다. 채권보전에 대한 보장은 부동산금융 발전을 좌우하는 중요한 요인이므로 신용 보완책으로서의 여러 가지 조치가 강구되어야 한다.

 

부동산의 저당대출제도

저당이란 부동산을 담보로 필요한 자금을 융통하는 것을 말한다. 저당의 유동화란 저당권을 다른 사람에게 양도할 수 있도록 허용하는 것이다. 저당의 유동화제도는 부동산금융의 활성화에 큰 기여를 한다. 차입자를 피저 당권 자라 고하고 대출 저당권 자라 한다. 오늘날 저당대출이란 용어는 특수한 법률적인 의미를 벗어나 저당 금융을 통칭하는 광범위한 용어로 쓰인다. 즉 부동산을 담보로 제공하고 신용을 공여받는 금융의 형태를 지칭한다. 저당 제도란 금전대차관계에 있어서 차주의 채무변제를 담보하기 위하여 차주 또는 제삼자 소유의 부동산에 설정하는 저당권 내지 일체의 우선변제 특권을 말하며 채권자는 담보물 상의 이권을 채무불이행 시에 행사함으로써 자기 채권을 충족시킬 수 있는 제도이다. 정부지원 저당은 정부가 저소득층을 보호하기 위해 실시하여 실시하는 저당으로 채무자가 채무를 이행하지 않는 경우에는 정부에서 대출자의 손실을 대신 보상해 준다는 것을 보증하는 것이 정부보증 프로그램이다. 정부보증 프로그램은 대출기관이 안게 되는 위험을 실제적으로 제거해 주고 있다. 각종의 금융기관에서 일반 대출자를 대상으로 대출을 실시해 주는 제도로서 재래적 저당은 정부지원 저당보다 대출기간은 더 짧으며 부동산 가치에 대한 대부 비율도 일반적으로 더 낮다. 부동산을 건설하는 공급자에게 제공되는 대부의 일종으로 대출 기간도 단기이며 이자율도 높은 편이다. 또한 건축 대부는 위험률이 높기 때문에 자금도 일시불로 제공되지 않고 단계적으로 이루어진다. 그러나 대출된 자금에 대한 상환은 건축물이 완공되면 일시불로 상환되어야 한다. 저당 상환방법 중 변동이자율 상환방법은 예상치 못한 인플레이션으로 인한 우려 때문에 장기간 고정이자율로 대부하기를 기피하고 있는 대출기관들이 채택하는 방법이다. 가변 이자율 저당은 차입자와 대출자 간에 사전에 특약에 의해 인플레 감응 지수에 따라 이자율이 변동하는 저당이다. 이자율이 지수에 따라 변화한다는 점에서 같지만 지수가 전통적인 가변 이자율 저당보다는 다양하여 대출자에게 더 많은 재량을 부과한다는 점에서 차이가 난다. 이자율이 미리 정해진 지수에 의해 결정되는 것이 아니라 일정기간마다 차입자와 대출자 간의 체험상에 의해 결정된다. 실질이자율과 명목이자율이란 실질이자율은 현재의 소비를 억제하고 미래의 충분한 구매력을 가지도록 보답하는 기본적 이자율을 말하는 것으로 인플레이션이 없는 상태의 이자율을 말한다. 명목이자율은 원금에 대한 이자의 비율을 말하는데 대출자들은 시장의 실질이자율, 위험의 대가, 예상 인플레이션 등을 반영하여 결정하게 된다. 명목이자율과 실질이자율의 관계는 다음과 같다. 명목이자율은 실질이자율과 예상 인플레이션을 합한 것이다.