부동산 투자분석 및 기법에 대해 알아봅시다.
부동산 투자 결정
부동산 투자 결정이란 부동산 투자에 대한 투자자의 의사결정을 말한다. 투자 결정은 여러 가지 투자대안 중 최적 대안을 선택함으로써 종결되며 이는 투자목표와 투자 결정요인에 따라 결정된다. 부동산 투자에 대체성을 갖는 분야에는 증권, 예금 및 보험 등이 있으나 이에 대한 인간 활동은 결국 경제적 이익을 추구함에 있다. 투자목적을 달성하기 위해서는 다음과 같은 조건들의 검토가 중요하게 된다. 투자에는 안전성이 있어야 한다. 이는 투자를 통해 얻는 자산의 처분 및 원금의 합리적 회수 가능성까지를 포함한다. 부동산은 일반적으로 거래 사고만 없으면 투자의 안전성이 높다. 투자활동에 있어 안정성은 항상 보장되는 것이 아니고 원금 회수가 불가능한 경우도 있는데 이를 '원금의 위험부담'이라 표현하고 부동산 투자의 3대 위험부담 중의 하나로 분류된다. 부동산 투자의 안전성의 판단은 복합개념에 따라 경제적, 법률적, 기술적 측면에서 분석, 판단하여야 한다. 수익성 부동산의 경우 그 부동산이 계속적으로 수익을 산출하는 능력을 보유하고 자산가치의 추가적 증가가 보장됨을 말한다. 투자가는 그의 자산을 합리적인 시간에 시장 가격으로 처분케 하여 현금화시킬 수 있는 빠르기 정도를 말한다. 환금성이 나쁘거나 환금 결과 손해를 보는 것을 환금의 위험부담이라 표현하고 이것 역시 부동산 투자의 3대 위험부담 중의 하나로 분류된다. 투자는 실질적 자산가치를 증대함이 그 목적이 되어 있다. 특히 가치의 감가가 적거나 혹은 인플레이션에 대한 해지가 되도록 하여야 한다. 어느 부동산에 대한 투자에 있어 세제상의 특전이 부여되어서 다른 대체 투자분야에 대한 투자보다 세금 부담이 경감됨이 기대되는 경우에는 그만큼 유리한 투자대상이 된다. 투자자가 희망하는 경우는 대상 자산의 경영관리에 참여하는 기회가 부여되고 희망치 않는 경우에는 그와 같은 부담이 없는 것이어야 한다. 대상 자산이 산출하는 주기적 순수익 및 이윤은 이를 사장하지 않고 재투자하는 기회가 있어야 한다.(순수익 재투자)
투자자가 이미 보유하고 있는 자본금과 타인으로부터 차입한 자본금을 총합하여 효과적으로 활용함으로써 투자가의 경제활동의 범위가 확대되는 이익이 있어야 한다. 투자가는 부동산 투자를 함에 있어서 실거리, 시간 거리, 운임 거리, 의식 거리 등을 감안하여야 한다.
부동산 투자 결정의 단계
부동산 투자 결정은 보유와 처분 시에 예상되는 수입과 지출을 비교함으로써 이루어지며 다음과 같은 다섯 단계가 있다. 투자자의 목적이 무엇인지를 파악한다. 투자 결정이 이루어지는 투자환경을 분석한다. 부동산 투자로 부 커 기대되는 편익과 비용을 분석한다. 부석 된 현금수지에 투자 준거를 적용해 투자의 타당성을 판단한다. 기대 수익률이 요구수익률보다 높으면 채택, 투자가치가 시장가치보다 크면 채택한다. 복귀액의 현금수지는 현금수지와 과세소득의 계산에서 출발점은 미래에 예상되는 매도 가격이다. 매도 경비는 투자의 처분과 관계되며 예상되는 매도다격에서 뺀 것이다. 매도 경비는 부동산 처분과 관련되는 중개사 수수료, 법적 수수료, 그리고 기타 비용을 포함한다. 세공 제전 지분 복귀액은 순매도액에서 미상환 저당 잔금을 뺀 것이다. 세공 제후 지분 복귀액은 판매로부터 현금수지를 계산하는 데 있어서 최종단계는 지급해야 되는 세금의 공제액이다. 영어 소득세 계산은 순 영업소득에서 계산하나 세전 현금수지에서 계산하나 결과는 마찬가지다. 대체 충당금은 영업경비 황목에는 포함되나 자본적 지출로 취급되어 세액 공제는 되지 않는다. 영업경비를 분류할 때 세액공제가 되는 영업비 지출과 세액공제가 되지 않는 자본적 지출로 구별해야 한다. 부동산의 유효수명이나 가치를 단지 유지시켜주는 수선비는 영업비 지출로 취급된다. 부동산의 유효수명이나 가치를 증진시켜주는 수선비는 자본적 지출로 취급된다. 부채 서비스액 중 이자 자급분은 세금에서 공제된다. 부채 서비스액 중 원금 상환분은 세금에서 공제되지 않는다. 감가상각액은 세금에서 공제된다. 감가상각기간이 짧고 초기에 감가상각이 많이 이루어지는 방법일수록 투자자에게 수익성이 많아서 유리하다. 왜냐하면 화폐의 시간가치와 인플레이션 등을 고려한다면 초기에 세금을 적게 내게 하는 방법이 투자자에게 유리하기 때문이다. 부동산 투자를 장려하기 위해 여러 나라에서는 초기에 감가상각을 많게 하는 가속적 자본회수제를 실시하고 있다. 감가상각기간 동안에 계속 동일한 액수를 감가상각하는 방법을 직선 법이라 하며 이 직선 법에 비해 가속적 자본회수제는 초기에 많은 초과 감가상각을 할 수 있다. 가속적 자본회수제에서 초과 감가상 각분은 부동산 처분 시에 과세하는데 이를 자본회수 제라 하며 자본회수 세액은 초과 감가상 각분에 세율을 곱하여 계산한다. 만일 직선 법으로 감가상각액을 행한 경우는 자본화 수세가 없다. 감가상 가비는 수익 가격 산정 시에 영업경비에는 포함되지 않지만 임대료 계산 시에 필요 제경비에는 포함된다.
부동산 투자분석을 위한 수학적 기초
부동산의 투자는 현재에 이루어지나 투자 결과 발생하는 수익은 장래에 걸쳐 여러 번 발생한다. 즉 투자시점과 수익이 발생하는 시점은 서로 다르다. 따라서 투자시점과 수익 발생 시점에서 발생하는 현금흐름의 화폐적 시간가치도 다르게 나타나고 부동산 투자 의사결정을 하기 위해 비용, 편익 분석 시 화폐적 시간가치가 다른 수익과 비용을 비교, 분석한다는 것은 아무런 의미가 없다 할 것이다. 이러한 불합리점을 수정하는 방법은 미래에 발생하는 투자수익을 현재가치로 할인하여 현재 시점의 투자가액과 화폐적 시간가치를 일치시키거나 현재 시점에서 발생한 투자금액을 환원하여 미래 시점의 가액으로 화폐적 시간가치를 일치시키는 방법이다.
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