부동산 투자의 포트폴리오
포트폴리오란 용어는 종이 끼우개, 서류가방의 의미인데 이것을 부동산 투자에서는 투자주체가 보유하는 부동산 종류의 알람 표라고 정의할 수 있다. 따라서 투자자는 부동산을 매입할 때 한 가지의 부동산에 투자하지 않고 투자위험을 가능한 한 회피하는 방법으로 투자자금의 성격 중 현금유입과 현금유출을 고려하여 여러 종목의 부동산에 분산 투자하는 것을 부동산 포트폴리오라고 한다. 포트 롤 리오의 수익률은 포트폴리오를 구성하는 각 개별 자산의 수익률과 각 개별 자산이 포트폴리오에서 차지하는 비중에 의해 결정된다. 포트폴리오의 기대수익률은 포트폴리오의 각 구성 자산의 기대수익률을 구성비율로 가중 평균한 값을 말한다. 체계적 위험은 포트폴리오를 구성해도 제거할 수 없는 위험으로 어떤 자산의 총위험 중에서 시장의 전체적인 움직임의 불확실성 때문에 발생하는 것으로 전쟁, 인플레이션, 이자율 변동 등과 같이 전체 시장에 영향을 미치는 위험을 말한다. 비체계적 위험은 포트폴리오를 구성함으로써 제거할 수 있는 위험으로 시장의 전반적인 움직임과는 무관한 기업 고유의 요인 때문에 발생하는 위험으로 개별 자산에 국한하여 영향을 미치는 위험으로서 특정 기업에 국한된 요인, 즉 노사문제나 매출액 변동, 소송사건, 신제품 개발 등으로 인한 위험을 말한다. 포트폴리오에 포함되는 부동 산수가 많을수록 비체계적 위험은 감소한다.
자산관리 삼분법
자산선택에 있어서 수익성, 안전성, 환금성을 고려하여 부동산, 증권, 에금 3 분야에 분산시킴으로써 경기변동에서 오는 위험부담으로부터 벗어나고 수익을 취하자는 데 목적을 둔 자산관리이다. 이는 단지 포트폴리오의 일정일 뿐 최선의 배합은 아니다. 포트폴리오를 구성하는 자산의 수가 많으면 많을수록 불필요한 위험은 통계적으로 제거될 것이다. 분산투자를 할 경우 위험은 통계적으로 제거되나 이는 가각의 자산이 가진 위험이 제거되는 것이 아니라 자산 상호 간에 위험을 분산하는 것에 불과하다. 이와 같은 분산투자를 통한 위험의 제거 효과를 위험분산 효과라고 한다. 2개의 부동산에 분산 투자할 경우 각 부동산 수익률이 서로 반대 방향으로 변동하는 개별자 산들로 포트폴리오를 구성하게 되면 개별 자산들 상호 간의 공분산이나 상관관계가 완전 음의 상관관계를 갖는다고 가정한다면 분산투자로 인하여 위험도는 완전하게 제거되기 때문에 포트 롤 리오의 분산 효과는 커지게 된다. 그러나 수익률이 동일한 방향으로 변동하는 개별자 산들로 포트폴리오를 구성하게 되면 개별 자산들 상호 간의 공분산이나 상 관계계가 완전 양의 상관관계를 갖는다고 가정한다면 포트폴리오의 분산은 커지게 되며 포트폴리오의 분산 효과는 작아지게 된다.
포트 롤 리오 관리
부동산 투자에 있어서는 투자에 따른 위험, 수익률, 환금성 등이 고려되어야 하며 또한 단순히 여러 개의 자산만을 배합한다고 해서 좋은 결과를 얻을 수 없으므로 투자대안이 갖고 있는 위험과 수익을 분석하여 불필요한 위험을 제거하고 최선의 결과를 얻을 수 있는 조합을 선택하여야 하는데 이를 포트폴리오 관리라 한다. 일반적으로 포트폴리오를 구성하는 자산의 수가 많을수록 불필요한 위험은 통계학적으로 제거된다. 부동산의 부동성에 의해 지역적으로 분산되기 때문에 다양한 포트폴리오를 구성할 수 있다. 분산 효과란 위험을 담소시키는 포트폴리오 효과를 의미하며 상관계수가 작을수록 분산 효과가 크다. 즉 각 부동산의 수익률이 개별적이어야 상호 연관이 적으므로 분산 투자의 효과가 크다. 상관계수는 -1과 1 사이의 값으로 나타나므로 1에 가까울수록 분산 효과가 적고 -1에 가까울수록 분산 효과가 크다. 포트 롤 리오를 구성하는 자산수가 많을수록 비체계적 위험이 감소하는 이유는 각 자산의 예상수익률의 분포양상이 다르기 때문에 서로 상쇄하여 통계학적으로 표준편차가 작아진다. 최적 포트폴리오는 투자자의 입장에서 수익률이 극대화되고 위험이 극소화된 투자조합을 의미한다. 그런데 포트폴리오의 숫자는 얼마든지 구성할 수 있는데 무수한 포트폴리오 중에서 일정한 위험에서는 기대수익을 최대로 하는 투자조합, 또는 일정한 기대수익 수준에서는 위험을 최소로 하는 투자조합을 효율적 포트폴리오라고 하다. 이는 무수한 포트폴리오 중에서 평균-분산 결정법에 따라 선택된 포트폴리오를 의미한다. 이와 같은 효율적 포트폴리오를 연결한 선을 효율적 전선이라고 한다. 효율적 전선은 우상향 하는 것으로 이는 동일한 위험에서 투자자는 이보다 더 높은 수익을 얻을 수 없으므로 더 높은 수익률을 얻기 위해서는 투자자는 더 많은 위험을 감수해야만 한다는 것을 의미한다. 그림에서 효율적 전선인 EF선은 동일한 위험에서 최고의 수익률을 타나 내는 포트폴리오를 연결한 선이다. 최적 포트폴리오의 선택은 각 개인의 위험회피 정도에 달려 있는 것으로 각 투자자는 자신의 수익을 극대화할 수 있도록 자신의 무차별곡선과 효율적 전선이 접하는 접점에서 최적의 포트폴리오를 선택한다.
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