부동산투자

부동산 투자란 확실한 현재의 소비를 희생하여 장래의 불확실한 수익의 획득을 목적으로 합리적 안전성과 원금의 궁극적인 횟수를 전제로 부동산에 자본을 투입하는 행위이다. 부동산 투자 행위는 현금유출보다 현금유입이 더 큰 부의 극대화를 목표로 한다.

 

부동산 투자와 투기의 구별

부동산 투기란 단기간의 양도차익을 목적으로 부동산을 보유하는 것을 말한다. 부동산을 생산활동에 이용하지 않고 단지 가격 상승에 의한 양도차익만을 목적으로 규모 이상의 부동산을 보유하는 것을 말한다. 부동산의 투기성향은 토지 붐, 즉 대기업체의 진입, 급격한 도시성장, 철도, 도로들의 신설 등에 의한 경제적 요인이 그 계기가 된다. 부동산 투자의 특징은 정의 지렛대 효과가 있다. 금전대부를 이용하여 순자산 투자로부터 얻을 수 있는 수익률을 증가시키는 것이다. 미래의 가변적 입지에 유리하고 투자기간이 장기이다. 부동산은 인플레이션으로부터 보호 기능을 가지고 있다. 부동산은 타인에게 빌려주거나 소유자 자신이 직접 사용하여 수입을 얻을 수 있다. 이것을 소득 이득이라 한다. 지대, 임대료가 이에 해당한다. 이와는 달리 단지 소유함으로써 사회에서 발생하는 지가상승 등의 영향으로 이득을 얻을 수 있다. 이를 자본이득이라 한다. 1억 주고 작년에 산 집이 올해에 1억 4천만 원이 되었다면 다 머지 4천만 원이 자본이득이다. 부동산은 낮은 세율, 세액공제 등의 기회가 있어 세금을 최소화할 수 있다. 부동산의 소유로 말미암은 만족은 많은 자자에게 중요한 부자 동기가 된다. 투자액이 다른 자산의 투자액보다 많은 자본을 필요로 한다. 수익 획득은 경영자의 경영 수완에 의존한다. 장래 기대수익은 불확실하며 개발이익이 발생할 수 있다. 도난, 멸실의 위험이 없다.

 

부동산 투자의 위험

위험이란 어떤 투자 안으로부터 얻어지게 될 결과에 대해 불확실성이 존재함으로써 발생하는 변동성, 즉 투자수익이 기대치를 첫날 변동 가능성을 가리킨다. 부동산업 자체의 수익성에 관한 위험이다. 사업상의 위험은 시장 상황으로부터 야기되는 것이 많다. 일반 경제가 위축되면 부동산에 대한 수요는 줄어든다. 부동산에 대한 수요가 줄어들면 사무실과 같은 건물은 공실률이 증가하여 임대료가 하락하게 된다. 부채를 사용하여 투자를 하게 되면 자기 자본에 대한 수익률, 즉 지분 수익률이 증가할 수 있다. 이를 지렛대 효과라 한다. 그러나 부채가 많으면 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 높아지며 파산할 위험도 그만큼 더 커지게 된다. 이것을 금융적 위험이라 한다. 투자자들이 부동산에 대해 가지는 재산권은 법적 환경에 많은 영향을 받는다. 부동산 투자는 세법, 임대료 규제, 부동산 공법 등 많은 정부 규제하에 있다. 법적 위험이 발생하는 이유는 규정 변경으로 인해 주자 수익성이 불리한 영향을 받을 수 있기 때문이다. 정부의 통화정책이나 재정정책은 시장이자율을 변화시켜 부동산의 익성에 영향을 준다. 다른 조건이 동일한 경우 자율이 떨어지면 부동산 공급은 증대하고 이자율이 올라가면 공급은 감소한다. 이자율의 변동은 부동산의 가치에 영향을 미치게 된다. 화폐가치가 떨어지고 물가가 상승하는 것을 인풀레이션이라 하는데 인플레이션이 심하면 그에 따른 이자부담이 커지는데 이러한 위험을 인플레이션 위험이라 한다. 전반적인 물가상승에 미치지 못하는 부동산 가격 상승은 상대적으로 부동산에 대한 구매력이 낮아져 위험이 된다. 심한 인플레이션은 투자수익이 충분히 동반 증가하지 않는 한 투자수익률을 하락시키고 부동산 투자의 가치를 감소시킨다. 부동산 임대차 계약이나 관리계약 등 모든 장기적인 계약에는 장래의 인플레이션 위험에 대한 세심한 배려가 팔 요하다. 인플레이션이 심하게 되면 대출자들은 원금의 실질적인 가치가 하락하는 위험을 안게 된다. 이 같은 위험을 회피하기 위해서 자금을 고정이자율로 대출하지 않고 가변 이자율로 대출하기를 선호하게 되는데 그에 따라 채무자들은 이자의 지불과 원금의 상환에 부담이 가증된다.

 

부동산 투자의 수익률

수익률이란 투하된 자본에 대한 산출의 비율을 말하며 부동산 투자에 대한 의사결정의 중요한 변수 중하나이다. 수익률의 종류는 기대수익률, 요구수익률, 실현수익률이 있다. 기대수익률은 투자로부터 기대되는 예상수입과 예상 지출을 기초로 계산되는 수익률로써 투자 사업 자체에 내재되어 있으므로 내부수익률이라고도 한다. 확률을 고려한 객관적 수익률, 즉 자본의 한께 효율, 예상수익률인 각의 예상수익에 확률을 곱하여 가중평균치로 구한다. 요구수익률은 투자에 대한 위험이 있을 때 주자자가 대상 부동산에 자금을 투자하기 위해서 보장되어야 할 최소한의 수익률 즉 이자율에 위험률을 가산하므로 위험 할증률은 투자자에 따라 차이가 있다. 실현수익률이란 투자가 이루어지고 난 후에 실제로 달성된 수익률로서 부동산에 대한 투자선 택시 직접적인 관련성이 없는 수익률이다. 위험과 수익의 상쇄 관계는 일반적으로 위험과 수익은 비례관계를 가지고 있다. 부담하는 위험이 크면 클수록 요구하는 수익률도 커진다. 앞의 그림이 의미하는 것은 재무적 의사결정에 관한 한 최소의 위험을 부담하고 최대의 수익률을 올릴 수 없다는 것이다. 즉 위험이 많으면 그에 따라 기대수익률도 높다. 부동산 투자는 위험이 크면 기대수익률도 크다고 말한다. 위험과 기대수익률 사이에는 다음과 같은 공식으로 표시할 수 있다. 화폐의 공급과 수요, 저축과 투자 등의 증감 등은 무 위험률에 영향을 주는 요인들이다. 투자목적으로 어떤 자산을 선택하느냐 하는 이유는 그 자산으로부터 발생하는 기대수익률이기 때문이다. 그러나 그 기대수익은 미래에 발생하기 때문에 불확실성이 내포되어 있다. 부동산 투자자는 위험과 수익성을 고려하여 투자자산의 가치를 평가하여야 한다. 투자자의 위험에 대한 태도는 다음 세 가지로 구분된다.