토지이용 규제의 방법은 지역 지구제, 건축규제, 인허가 제도, 도시계획 등이 보편적인 방법이다.
지역 지구제
지역특성에 맞는 용도지정으로 다른 용도를 배제함으로써 해당 지역의 재산가치 보호의 주목적과 부적절한 토지용도를 공간적으로 분리시켜서 공해, 재해, 교통 혼잡, 건물과 밀을 방지하려는 부차적 목적을 통해 보호될 토지용도 위계를 설정하기 위한 취지로 시작된 제도이다. 사적 시장이 어울리지 않는 부동산의 이용을 규제하고 효율적인 해결책을 제시하지 못해 시장이 실패할 경우 외부 불경제를 제거하기 위한 정부의 규제방법이다. 지역 지구제의 목적은 투지의 기능과 적성에 적합한 용도를 부여함으로써 국토이용질서의 확립과 토지의 효율적, 합리적 이용을 도모하며 토지이용에 수반되는 부의 외부효과를 제거하거나 감소시키는데 그 목적이 있다. 지역 지구제는 부동산의 사용을 특정한 용도로 제한한다. 투자자이 입장에서 볼 때 지역지구제는 어울리지 않는 이용으로 인한 주택의 가치가 하락할 위험을 그만큼 감소시켜 준다. 다른 조건이 일정한 경우 위험부담의 경감은 기대수익을 그만큼 높여 주므로 해당지역에 대한 수요를 증가시켜 주택의 가치는 상승하게 된다. 주택의 가치가 상승함에 따라 기존의 공급자들은 초과이윤을 획득하게 된다. 초과이윤의 획득은 다른 공급자들로 하여금 시장에 진입하게 만든다. 이는 시장의 공급을 증가시켜 장기적으로 주택가치는 하락한다. 이 경우 주택가치가 어느 정도까지 하락하는가는 주택건설업이 어떤 산업에 해당하느냐에 따라 달라진다. 어떤 지역에 지역지구제 실시에 의한 제한뿐만 아니라 주택신축을 제한하는 추가적인 제한을 한다면 그 지역의 주택 공급은 불변이므로 단기적으로 주택가치는 상승한다. 그러나 장기적으로 다른지역의 개발로 인하여 주택가치는 하락하게 되므로 장기적으로 주택가치는 변화가 없게 될 것이다. 지역구제가 어느 특정지역에만 독점적 위치를 부여한다면 이로 인해 기존의 공급자가 초과이윤을 독점적으로 누리게 되어 자원배분의 문제가 되는데 이는 사전적 독점 즉 특정지역만 용도를 지정하거나 변경하는 것을 말하며 사후적 독점은 초과 이윤이 생기지 않는다. 왜냐하면 투자자가 지불하는 가격에는 이미 위치에 대한 이익이 가산되어 있기 때문에 초과이윤의 문제가 발생하지 않기 때문이다. 지역지구제는 심각한 형평성 문제를 야기시킬 수 있다. 용도지역제의 결정적인 문제점은 형평성의 문제라고 할 수 있다. 지나치게 엄격하고 경직된 지역 지구제는 토지의 공급을 억제하고 토지의 지가 양등 및 불법 개발 및 이용을 가져올 수 있다. 토지개발 및 이용이 지나치게 규제되는 지역과 그렇지 않은 지역 간의 지가상승에 많은 차이가 있다. 과잉 지정은 토지의 비효율적 이용을 가져오고 특정용도로 지정된 토지소유자들의 재산권을 과잉보호하는 결과를 낳는다. 지역 지구제가 잘못 지정되거나 사회적, 경제적 여건에 신축성 있게 대등하지 못한 경우 정부 실패를 가져올 수 있다. 지역 지구의 획일적 규제는 지역적 특성이 잘 반영되지 못하고 있다. 토지마다 각각 다른 용적률을 적용하기 때문에 심각한 평평성 문제를 야기시킬 수 있다.
토지 선매 제도
선매라 함은 토지거래계약의 허가신청이 있는 경우에 공익사업에 사용하기 위한 공공용지를 확보하는 방안의 하나로 일정한 공공기관을 선매자로 지정하여 일반인의 사적 거래에 우선하여 협의, 매수하게 하는 제도이다. 공용수용의 대상사업에 있어서는 수용권의 발동이나 토지소유자와의 협의, 매수의 방법으로 토지를 취득하게 된다. 이 경우 사업계획의 발표에 따른 개발사업 주변지역의 지가가 상승하고 토지 투기가 있는 후에 토지를 취득하게 되므로 사업시행자는 많은 어려움에 봉착하게 되는 바 토지 선매 제도는 이러한 문제점을 극복하고 공공용지를 사전에 확보할 수 있는 제도로서의 의의를 가진다. 그러나 한계점은 원칙적으로 협의에 의해 선매 토지를 취득하게 되어 있고 협의가 성립되지 않은 때에는 당해 토지를 취득할 제도적 장치가 마련되어 있지 않고 선매 가격이 공시지가를 기준으로 책정됨으로써 현실 가격과 괴리되어 협의성립이 어려우며 선매자로 지정된 기관에 재원확보가 충분하지 않은 것이다.
공시지가 정책
지가를 공개하여 국가 또는 국민이 일정 지역의 지가 수준을 항상 파악할 수 있게 한 것을 말한다. 공시지가의 효력으로는 일반적인 토지거래의 지표, 국가 등의 지가산정의 기준, 개별토지의 평가기준을 들 수 있다. 주택문제는 주택사정이 악화되어 많은 사람에게 과제가 되는 것을 말하며 주택이 가지는 특수성 때문에 주택문제는 지속성이 있으며 이는 양적 문제와 질적 문제로 구별된다. 주택문제의 유형은 양적 주택문제는 필요한 주택수에 공급된 주택이 부족한 것이다. 원인은 인구증가, 결혼과 이혼, 핵가족화 현상과 기존주택의 노후화에 따른 교체 수요 발생과 필요적 공가율 증가와 필요적 공가는 다음과 같은 현상에 기인해 요구된다. 경제가 향상되어 개인의 가치 분소 득이 늘면 주택의 교체 욕구가 생기고 그에 따른 공급 불균형이 발생하여 질의 문제가 생긴다. 불량주택 문제를 생각할 수 있는 데 이는 낮은 소득 수준이 원인이며 주거 수준은 계량화하기 어렵다. 질적 수요를 증가시키는 용인으로는 소득증대, 생활수준의 향상, 신건축자재의 개발과 보급, 주택금융의 확대, 행정상의 조장과 배려 등을 들 수 있다. 부동산 활동의 속성은 배려의 장기성이 있고 이 때문에 주택 수용에 대해 공급이 비탄력적이다. 주택부족 문제는 공적, 사적 노력에 불구하고 개선이 어려우므로 그 해결을 위해서는 주택공급을 원활히 하고 수요층의 구매력을 지원해야 한다. 주택문제는 필요한 주택을 양적으로 공급하였다고 해서 끝나는 것이 아니라 그 주택들의 효과적인 기능을 발휘하고 주민들이 쾌적하고 평화로운 생활을 영위할 수 있도록 하는 사후관리가 중요하다.
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