주택정책의 개념에 대해 말하자면 주택문제의 해결을 위한 공적인 노력 또는 대책을 말한다. 주택정책은 어느 나라이건 간에 국가의 주요한 관심사 가운데 하나이다. 주택이 지니는 특성을 고려할 때 그 새책을 획일적으로 전개해 나간다는 것은 거의 불가능한 일이다. 크건 작건 각 국가들의 주택에 대한 대책들은 차이를 나타낸다. 자유경쟁시장의 원리를 최대한 보장하는 주택정책을 펼치는 나라가 있는 반면에 통제 위주의 주택시장을 형성하는 나라들도 있는 것이다.
주택정책의 내용
싼 택지의 공급은 택지비가 저렴해 많은 양의 공급이 가능하며 이윤도 보장된다. 주택생산성은 기업의 경영합리화에 의존하는데 토지 이외에 건설노동비, 자재, 기술 등의 공급에 따라 생산성은 좌우된다. 기술혁신은 주택 생산성을 증대시키는 요인이 된다. 공급을 민간이 주도하면 정부의 재정은 압박을 덜 받고 정부가 주도하면 압박을 받는다. 중고주택은 가격이 저렴하고 도심에 위치해 접근성도 양호하며 개축 등을 하여 투자효과를 얻을 수 있기 때문에 그 활용 방안은 공급에 지대한 영향을 미칠 수 있다. 소득분포의 개선을 통해 저소득층의 구입능력을 조장할 수 있고 대규모 주택건설을 가급적 지양하고 될 수 있는 대로 중소규모의 주택을 대량 공급하는 것이 바람직하다. 주택공급을 위해 가장 바람직한 재도라 할 수 있는데 선진국에는 이 제도가 잘 발달되어 구매력을 높여주고 있다. 부동산에 대한 의식고조의 변화는 임대주택 제도에 커다란 영향을 미친다. 주택구입능력이 부족한 가구에 주택비를 지원한다. 주거환경은 주택의 질을 구성하는 하나의 요소이다. 주거환경계획의 목표는 다음과 같다. 안전한 주거환경, 건강한 주거환경, 편리하고 효율적인 주거환경, 쾌적한 주거환경, 문화적인 주거환경이다.
분양가 규제와 자율화
민간주택공급을 위축시킴으로써 중고주택의 가격을 상승시킨다. 분양가격이 시장 가격보다 낮아 분양 가격과 시장 가격의 차이 때문에 아파트 투기를 유인하기도 한다. 주택의 과소비가 초래되고 저소득층의 주택난 심화되어 소득의 형편성을 저해한다. 분양가 규제는 주택업체 간의 경쟁력을 약화시켜 주택산업의 생산성을 저하시켜 분양주택의 질적 수준이 떨어진다. 정부는 분양 가격 규제정책을 시행하여 온 것을 일반주택의 수급을 시장 자율에 맡기는 쪽으로 재정립하여 1998년 12월 이후부터 전국적으로 공공택지 및 18평 이하의 아파트를 제외하고는 분양가를 자율화하였다. 분양가와 시장 가격의 차이가 작으므로 전매차익을 노린 투기적 수요는 감소할 것이다. 단기적으로 분양주택 가격의 급상승과 대형 평수 위주의 공급 등이 나타나며 장기적으로는 신규주택공급이 확대되고 신규주택의 가격이 상승하며 신규주택의 공급이 확대되고 주택의 품질은 향상될 것이다. 대형주택과 고급주택 위주의 공급이 확대되어 저소득층의 부담을 가중시킨다. 시장원리에 의해 수급이 이루어지므로 주택을 구입하고자 하는 저소득층에게 불리하므로 정부의 배려가 요구된다.
임대주택정책
규제임대료가 균형 시장임대료보다 낮은 수준으로 설정되는 경우 임차인을 보호할 목적으로 한다. 임대료의 급상승은 주거를 불안정하게 하기 때문에 임대료를 규제한다. 임대료 규제를 임대료 한도제라고도 하는데 이는 주택의 소유자가 임차인에게 어느 특정 수준 이상으로 임대료를 부과할 수 없도록 하는 제도이다. 정부에서 규제하는 한도가 시장에서 결정되는 균형 임대료보다 높다고 하면 시장에서의 주택가치와 공급량에는 아무런 영향을 미치지 않는다. 정부에서 규제하고 있는 임대료가 시장의 균형 임대료보다 낮게 설정되어 있을 경우에는 균형 임대료 수준보다 낮은 임대료 설정은 그만큼 초과수요를 발생시켜 임대부동산의 부족 현상을 초래하게 된다. 임대료 규제는 임대부동산의 질적인 저하를 가져올 뿐만 아니라 고소득층에 비해서 상대적으로 음성적인 지불을 하기 어려운 저소득층 임차인들은 집을 구하기 더 어렵게 된다. 임대료 규제는 기존의 임차인들의 이동을 저하시킨다. 이러한 이동의 제한은 개인적으로는 더 많은 교통시간을 허비하게 만들고 사회적으로 교통혼잡의 문제를 야기시켜 더 많은 사회적 비용을 부담하게 된다. 임차인들이 이동하지 않게 됨에 따라 새로운 임차인들은 기존의 임차인들보다 불리한 위치에 놓이게 되고 더 많은 임대료를 지불하게 된다. 임대료 규제에 따른 부작용은 다음과 같다. 임대주택의 과소비를 초래하고 주거이동을 감소시킨다. 임대주택의 질적 수준을 떨어뜨리는 결과를 가져온다. 임대인의 이익을 감소시켜 임대주택공급의 저하요인이 될 수 있다. 임대주택의 암거래, 웃돈 현상이 발생할 수 있다. 임대료 보조 정책은 임대료 규제와 함께 저소득층의 주택문제를 해결하기 위한 간접적인 시장 개입 정책이다. 임대료 보조란 정부가 무상으로 임대료의 일부를 보조해주는 정책으로 저소득층이 부담하는 임대료를 경감시키므로 임대료 보조정책은 저소득층의 실질소득을 증가시키는 효과가 있다. 임대료 보조는 저소득층이 부담하는 임대료를 경감시키므로 실질소득 향상의 효과가 있어서 임대주택의 수요가 증하고 임대료가 상승하게 되어 기존의 임대인이 초과이윤을 누리기 때문에 단기적 효과는 기존 임대인에게 돌아간다. 임대주택 공급자가 초과이윤을 향유하므로 장기적으로 임대주택의 공급이 증가하게 되어 임대료가 하락함으로써 임대료는 원래 수주로 회귀되어 장기적 효과는 임차인에게 돌아간다.
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