토지정책은 주거이동, 도시 토지의 입지 경쟁, 지가고, 등이 토지문제가 발생하는 원인(인문적 원인)이다.
토지 부족 문제
물리적 부족 문제는 자연적 조건으로서 토지가 부족한 것이다. 이는 물리적 개발이나 매립, 경제적 이용으로 극복할 수밖에 없다. 경제적 부족 문제는 경제적 이용을 위해 요구되는 조건을 결여함으로써 생기는 토지의 부족 현상이다. 토지를 효율적으로 이용한다는 것은 매우 어렵다. 그 이유는 가종 용도지역과 여타의 행정규제 등과 지역의 무질서한 개발 등의 이용이 지역의 균형, 안전을 방해하며 문제를 야기시키기 때문이다. 토지문제를 해결하는 방법은 주어진 토지자원을 능률적으로 이용하는 것이며 그 이용도를 높일수록 물리적 토지 부족의 심각성을 덜 수 있다. 지가 고의 폐해는 토지는 재산 가치를 가지고 있는 동시에 투자재로 선호되고 있어서 지가는 쉽게 앙등하는 성질이 있다. 우리나라는 그동안 이자율이나 물가상승률을 훨씬 넘으는 지가 상승률을 기록해 왔다. 때문에 개인과 기업의 부의 증대에 기여하기도 했지만 반대로 공간 분배를 왜곡시키기도 했으며 생산활동을 위축시키고 주거생활 등 각 부문에 심각한 부담요인으로 작용하고 있다. 지가 고의 순기능으로는 절약적 이용, 토지개발 촉진, 내국기업 자본규모 확충 등을 들 수 있다. 투기심리의 만연이란 지가가 이상하게 상승하면 자본이득을 얻으려는 심리를 부추기게 되어 투기 심리가 마연하게 된다. 사회 불평등의 심화는 지가가 상승하면 국민경제에 심각한 영향을 끼쳐 부의 재분배를 왜곡시킴으로써 사회 불평등을 초래하게 된다. 공공용지 확보의 어려움은 국가나 지방자치단체는 여러 시설을 설치하기 위해 공공용지를 취득하는데 공공 요지 가격이 높으면 그만큼 예산을 증액하거나 필요한 양을 줄여야 하기 때문에 어려움이 발생된다. 기업경영에 악영향은 지가가 높으면 제품의 생산비가 높아지므로 기업은 제품의 가격을 상승시키게 되고 물가를 압박하게 된다. 주택문제 해결에 약영향을 주는 것은 주택 취득에 불가결한 조건인 택지취득을 어렵게 한 하는 것과 택지비에 많은 비용이 들면 상대적으로 건축비가 줄어들기 때문에 설비 등의 질적 수준이 낮아져 주택의 질이 저하된다. 높은 택지 가격은 공동주택의 고층화를 촉진시키며 주택의 협소화를 조장한다. 직주분리 현상이 생겨 통근을 어렵게 하기도 한다. 토지이용에 악영향을 주는 것은 지가 수준이 불합리하게 높으면 토지의 분할 이용이 촉진되어 과밀화의 요인이 되며 때로는 스프롤 현상이 발생하여 토지이용이 혼란해진다.
분배의 부적정
토지분배는 소위 역대의 토지문제여 쓰며 면적 분배, 소유권 분배 또는 그로부터 발생하는 수익의 분배가 부정적으로 이루어진 것이 그 문제의 핵심이었다. 양호한 토지제도를 유지하기 위해서 원활하고 적당하게 토지를 관리해야 한다. 우리가 더불어 사는 생활 속에서 토지는 분규를 발생시키는 원이니 되기 때문에 인간과 토지가 친밀한 관계를 유지하도록 토지를 관리해야 하며 그렇지 않으면 문제가 생긴다.
토지정책의 목표 및 내용
토지는 인간의 힘이 작용함이 없이 자연에 의해 공급된 것으로 국가 형성의 기초이며 국민생활의 기본 조건이다. 우리나라와 같이 국토가 협소하고 가용면적이 적은 여건 하에서는 토지 문제 등의 부동산 문 데가 중요한 과제 중의 하나이다. 다른 문제들은 경제성장이나 사회발전 등에 따라 해결될 수 있지만 토지문제는 오히려 악화되는 것이 보통이기 때문에 시간의 흐름에 따라 문제는 더욱 심화된다. 토지정책의 목표는 택지의 수급 불균형에 따른 투기억제 및 지가 안정, 안정된 택지의 지속적 공급 및 확대, 개발이익 사유화 방지와 토지의 오용방지 및 무용 토지의 활용과 토지 지원의 보존과 지속 가능한 개발 등이다. 토지정책의 내용은 토지제도는 소유권 중심에서 이용권 중심으로 전환되어야 한다. 국, 공유지는 처분 중심에서 보전 중심으로 관리되어야 하고 점차 확대되어야 한다. 개발이익의 사회적 환수를 통해 토지소유에서 오는 불평등을 줄여 나가야 한다. 규제와 완화의 적절한 토지제도의 운영을 살리되 그 규제는 일원화하여야 한다. 민간 토지 개발주체를 강화하도록하여 토지에 대한 수요와 공급을 조절하고 지가의 안정을 기하여야 한다. 전문인을 육성하여 안전하고 활동적인 거래가 되도록 제도적 노력에 주력해 지가를 안정시키며 토지의 투기를 방지해야 한다. 토지정책의 수단은 간접적 개인과 직접적 개입 방법이 있다. 간접적 개입방법은 시장 가구의 골격을 유지하며 그 기능을 통해 소기의 효과를 노리는 방법과 각종 금융지원과 투지 행정상의 지원 등이 있다. 직접적 개입방법은 공적주체가 토지시장에 직접 개입해 토지에 대한 수요자 및 공급자의 역할을 적극적으로 수행하는 방법이다. 도시 재개발, 토지은행제도, 공영개발, 공공임대 보유제, 공공투자사업 등이 있다. 개별 토지 이용자의 토지이용행위를 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하기 위해서 용도제한 등의 법적, 사회적 조치에 의해서 구속하고 제한하는 개입방법이다. 용도지역과 지구제, 건축규제, 토지구획 규제, 정부의 각종 인허가 등이 있다. 토지공개념 관련 제도는 토지의 사적 소유는 인정하되 그 이용은 공공복리에 적합하게 규제한다는 것이다. 토지시장 안정, 토지소유권의 형평적 분배, 개발이익 환수 등의 목적으로 도입되었다. 토지시장 안정과 토지 관련 세수의 증대라는 순기능이 있으나 수요 억제에 치중하여 토지거래 및 이용의 위축, 토지시장의 자율성 훼손이라는 역기능이 있다.
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