부동산의 문제

부동산의 문제란 부동산과 인간과의 관계 악화 현상, 토지 및 토지의 부가물과 인간의 부조화 측면, 그 부조화는 인간에 의해 의도되었는가의 여부는 관계없이 인간의 생활, 즉 인가의 생명유지와 생명력 향상 등의 개인이나 또는 집단의 행동으로부터 연유된 것이다. 오늘날 흔히 거론되고 있는 생활공간의 유한성이나 그 가치 및 그것의 환경으로서의 문제는 특히 최근에 인간의 생활 더 나아가서 인간의 생명과 관계되는 것으로서 본질적인 의문을 던져 주고 있다.

 

부동산 문제의 특성

어떤 부동산문제가 한 번 생기면 계속해서 나빠지는 경향이 있다. 주택공급을 중단하면 양적, 질적 문제가 악화된다. 지가 대책을 소홀히 하면 지가가 올라서 산업, 경제, 주택공급 등에 악영향을 미친다. 토지이용의 규제를 소홀히 하면 스프롤이 확대된다. 거래질서의 확립을 위한 노력을 게을리하면 각종의 거래사고가 속출하고 부동산 범죄가 발생한다. 부동산 문제가 발생하면 이를 완전한 옛 상태로 회복하기 어렵다. 지가가 폭등하면 폭등한 지가 수준에서 경제상태가 형성되므로 이를 과거로 환원할 수 있다고 해도 새로운 경제 질서가 파괴되는 결과가 된다. 도시계획, 토지이용계획, 도시개발 등을 한번 그르치면 이를 환원하여 다시 시작하는 것은 불가능하다. 시간의 흐름과 함께 부동산 문제는 계속된다. 토지이용은 이간의 역사가 계속되는 한 중단될 수 없는 현상이며 토지용에 관한 여러 가지 문제는 필연적으로 지속성을 갖는다. 도시성장 및 도시기능의 진부화 등으로 인한 도시문제에서 파생되는 여러 가지 부동산 문제는 그 원인이 지속되는 것처럼 지속성을 갖는다. 하나의 문제 해결을 위해 여러 수단이 동원되어야 한다. 해결수단의 다양성을 놓고 볼 때 연관성 있는 여러 가지 수단을 유기적으로 활용하는 것은 매우 중요하며 정책의 기능평가에 있어서도 동원되는 수단의 기능을 종합적으로 평가하도록 하는 노력이 필요하다.

 

부동산 정책의 개념

부동산 정책이란 부동산 문제를 해결 또는 개선함으로써 인간과 부동산과의 관계를 개선하려는 공적 노력으로 종합 정책적 성격을 띤다. 부동산 정책은 부동산 시장에 대한 정부의 개입을 의한다. 부동산 정책은 정부기관이 제 부동산 문제를 해결 또는 개선하고 인간과의 관계를 개선하기 위해 만든 지침 또는 행동 방안을 의미한다. 따라서 부동산 정책은 공공정책으로서 정부기관이나 정부 관료에 의해 개발, 결정, 집행되며 그 정책의 주안점은 공익의 추구에 있다고 하겠다. 부동산 정책도 여러 가지 국가정책 중의 하나이므로 우선 일반적인 정책결정 과정을 살펴볼 필요가 있다. 정책과정은 논자에 따라 그 국면이 약간씩 달라진다. 이처럼 정책과정의 국면은 논자에 따라 다소 다르나 그 내용은 대동소이하다고 하겠다. 바로 정책과정은 크게 보아 정책결정, 정책 집행, 정책평가로 나눌 수 있고 정책과정은 문제의 인지, 정보의 수집 및 분석, 대안의 작성 및 평가 대안의 선택이라는 4단계로 세분할 수 있을 것이다. 전체적인 흐름은 거의 비슷하게 나타나고 있다. 여기에서는 정책과정을 문제의 인지, 정보의 수집 및 분석, 대안의 작성 및 평가, 대안의 선택, 정책의 평가 등 6단계로 나누어 설명하기로 한다. 정책 문제의 인지 단계에서 하나의 문제는 문제로만 끝나지 않고 정책의 제로 채택될 때에 비로소 의미를 지니고 하나의 정책대안으로 제기될 수 있게 된다. 문제의 해결을 위한 대안을 광범위하게 작성하고 각 대안의 장단점, 문제 해결의 공헌도, 한정된 자원배분의 효율성 등을 분석, 평가하여야 한다. 문제의 해결을 위한 대안을 광범위하게 작성하고 각 대안의 장단점, 문제 해결의 공헌도, 한정된 자원배분의 효율성 등을 분석, 평가하여야 한다. 여러 가지 대안 중에서 가장 합리적이고 이상적이라고 판단되는 최적안을 의도적으로 선택한다. 가치관이 바로 선 집행자가 정책목표를 확실히 하여 충분한 자원의 지원을 받아 관계기관과의 유기적인 협조를 통해 정치, 경제 및 사회적 여건을 고려하여 선택된 대안을 집행하여야 한다. 정책과정에 있어서 최종단계는 정책평가 단계이다. 정책평가란 정책의 내용이나 집행결과를 평가하고 조사함을 뜻한다. 정책의 모든 과정을 재검토하여 그 결과를 분석, 평가함으로써 새로운 개선점을 알아보고 차기 사업에 환류하게 하는 것은 대단히 중요한 일이다. 이와 같은 정책의 효과를 판단하기 위해서는 정책평가의 일반적 기준이 필요한 바 이에는 목표 달성도, 능률성, 시민의 만족도, 정치적 지지도 등이 있다. 이러한 기준에 따라 정책에 대한 평가를 원활히 해 나감으로써 정책에 대한 관료들의 책임의식을 계속 고취시켜 나갈 수 있는 것이다.

 

정부의 부동산시장 개입의 필요성

정부가 부동산시장에 개입하는 이유는 두 가지 기능이며 정치적 기능과 사회적 기능을 수행하기 위해서이다. 정부는 사회적 목표를 당 성하기 위해 정부가 부동산 시장에 개입하는 것이 시대적 요청이며 이는 사회적 환경에 따라 정도의 내용을 달리한다. 예컨대 저소득층에 대한 주택공급에 대한 여러 가지 주택정책을 말한다. 토지 등이 자원배분을 사적 시장 메커니즘에 말길 경우 생기는 시장실패를 수정하기 위해 시장에 개입하고 경기변동 등의 경제안정을 위해 개입하는 것을 말한다.