상업지의 입지선정

상업지의 입지 선정은 상업지의 유용성은 입지조건이 상업활동에 미치는 영향의 양부에 의존한다.

 

사회와 경제적 조건 및 물리적 조건

 배후지 및 고개의 양과 질은 배후지를 상권 또는 시장 지역이라고도 한다. 상업 활동은 고객을 상대로 하므로 그들이 존재하는 배후지가 매우 중요하다. 따라서 인구밀도와 지역 면적이 크고 고객의 소득 수준이 높아야 좋다. 고객의 교통수단과 접근성은 상점가의 가치는 단순한 통과 인구가 아닌 고객의 교통인구가 많은 곳이 좋다. 배후지가 발달되고 고객의 소득이 높다 하더라도 교통수단이 발달되어 있지 않으면 고객을 흡인할 수 없기 때문에 접근성이 중요하다. 번영의 정도는 지역 사이클로 볼 때 당해 지역이 어떤 국면에 있으며 현재 얼마나 번영하고 있는가를 살펴야 한다. 번영의 정도는 당해 지역의 지가 수준, 임료 수준, 매상고, 교통량, 입지 경쟁 등의 상태를 파악하면 이를 알 수 있다. 물리적 조건은 가로의 구조가 보도와 차도 구별의 유무, 포장상태, 발 방통행 등은 가로의 이용도를 좌우한다. 접면의 너비(바깥 길이)는 상품의 전시를 위해 가로와 접한 바깥 길이가 넓은 것이 좋다. 

 

점포의 종류와 입지

입지유형별 점포는 소재 위치에 따른 분류이다. 집 심성 점포는 배후지의 중심부에 입지 하는 것이 유리한 경우로 고급 음식점, 도매점, 백화점, 보석점, 미술품점, 피복점, 의류점, 장식품점, 화장품점, 시계점, 약구, 대형서점, 극장 등이 있다. 집 재성 점포는 동일한 업종의 점포가 한 곳에 입지 하는 것이 유리한 점포의 유형으로서 금융기관, 보험회사, 상가의 사무실, 서점, 관공서, 기계점, 공구점, 가구점 등이 있다. 산재성 점포는 상권의 크기는 한정되어 있기 때문에 서로 분산 입지 하여야 하며, 등업종의 점포가 산재해야 유리한 점포의 유형으로서 잡화점, 어물점, 과자점, 조미료점, 양화점, 주방용품점, 이발소, 공중목욕탕, 세탁소 등이 있다. 국부적 집중성 분포는 동업종의 점포끼리 국부적 중심지에 입지 하여야 유리한 것으로 농기구점, 어구점, 석재점, 철공소, 비료 상점, 종묘점 등이 있다. 

 

편의품점은 일상의 필수품을 판매하는 상점으로 주로 저치원 중심지에 입지 한다. 특징은 주로 가정용품이고 고객은 주부가 다수이며 늘 통행하는 길목의 상점 등이 대부분 산재성 점포이다. 상권은 도보로 10~20분 정도이다. 이런 상점은 인근 지역에 많고 도심 상업지역에는 많지 않다.

 

선매품점은 고객이 상품의 가격, 스타일, 품질 등을 여러 상점을 통해서 비교해 구매하는 상품을 판매하는 상점으로 주로 중치원 또는 고차원 중 심지에 입지 한다. 특징은 고객의 취미 등이 잘 반영되어야 하므로 표준화되기 어렵다. 가구, 전자제품, 여성의류 등이 있다. 이 점포들은 집심성, 집 재성 점포에 속하는 경우가 많다. 비교적 원거리에서 고객이 찾아오므로 교통수단이나 접근성이 좋아야 한다. 

 

전문품점은 고객이 특수한 매력을 찾으려는 상품으로 구매를 위한 노력을 이까지 않고 가격 수준이 높은 유명품을 취급하는 상점으로 고차원 중심지에 입지 한다. 교통이 편리한 곳이라면 위치의 영향을 비교적 덜 받는다. 구매 결정에 신중을 기해야 하고 구매빈도가 낮으며 이윤율은 높다. 고급 양복, 고급시계, 고급 카메라, 고급 자동차 등이 좋다.

 

공간 균배의 원리

공간 균배의 원리나 경쟁관계에 있는 점포 사이에 공간을 서로 균등하게 배분한다는 이론을 말한다. 이는 하나의 상권에 동질적인 소비자가 균등하게 분포하고 있다고 가정하고 먼저 한 점포가 입지 하고 나중에 새로운 점포가 임할 때 어느 위치에 입지 하는 것이 유리한가를 분석하는 원리이다. 갑이 A지역에 점포를 입지하고 얼마 후 을이 B지역에 입지를 하게 되면 갑은 종전에 차지하였던 Z 쪽의 상권이 차단된다. 이렇게 되면 갑은 다시 M 쪽으로 즉 상권의 중심부로 옮기게 된다. 그러자 을이 다시 M 쪽으로 이전하게 된다. 이와 같이 하나의 상권을 놓고 두 점포가 다툰다면 서로 나란히 중아에 입지 하게 된다. 이러한 논리는 운송비에 의해 소비자의 수요량이 전혀 변화가 없다는 전체 하에서만 가능하다. 그러나 현실적으로 수요 탄력성이 0보다 크기 때문에 운송비의 부담이 커질수록 수요량이 감소하기 때문에 두 점포 모두 불리하다. 만일 최초에 B와 C에 입지 하였다면 각각 해당 몫의 상권을 독점하였을 것이다. 따라서 탄력성이 0이 아닌 한 M에서 헤어져서 B와 C에 각각 분산입지 하게 된다. 결론적으로 다음과 같다. 

시장이 좁고, 수요의 탄력성이 작은 경우 집 심성 입지다. 시장이 넓고 수요의 탄력성이 큰 경우는 산재성 입지이다. 

 

부지선정의 단계는 기존 부지의 분석에서 도시 분석, 근린 분석, 대상 근린지역의 선정, 대상 부지 선정 순이다. 기존 점포를 중심으로 1개의 점포가 유지되기 위한 최소한의 시장 지역 내의 인구 규모 및 인구구조, 소득 수준, 1인당 평균 구매량, 1개 점포의 평균 매상고 등 사회적, 경제적 기반을 분석한다. 기존 상권, 즉 기존 경쟁점포들의 목표시장을 분석하여 잠재 시장권을 고려한다. 근린 분석은 지역별 생애주기의 단계와 번영도, 교통체계의 유용성, 경쟁점포와의 교통수단 및 교통 소요시간, 교통도, 도시계획 자료 등 관련 자료를 분석하여 목표시장의 최소 요구치를 분석한다. 지역 간의 입지 요소를 비교하고 근린지역주민의 지출 가능액과 점포가 유지하기 위한 최소 요구치를 비교하여 차이가 가장 클수록 기존 경쟁점포의 실제 매상고와 주민들의 지출 가능액을 비교하여 차이가 큰 것을 대상 근린지역으로 선정한다. 몇 개의 가능한 대안부지들이 선택되면 대안부지별로 현금수지분석을 하고 이 중에서 최대의 수익을 창출하는 대상 부지를 선택하여야 한다. 즉 특정점포의 입지가 기존의 다른 점포에 미치는 부정적, 긍정적 효과를 고려해야 한다는 것이다.