입지 및 공간구조론

입지 및 공간 구조론에 대해 알아보도록 해요. 부동산은 입지가 정말 중요하다고 하는데 이 글에서 무엇을 배울 수 있을지 정말 궁금합니다.

 

지대 이론

지대는 일정기간 동안의 토지서비스의 가격으로 토지소유자의 소득으로 귀속되는 임대료를 말하며 유량의 개념이다. 

지가: 지대/할인율(지대가 영속적인 경우)

지대: 일정기간 개념, 유량 개념, 용익 대가

지가: 일정 시점 개념, 저 량 개념, 교환의 대가

지가는 지대에 비례하고 이자율(할인율)에 반비례

지가는 부동산 가치에 비례하고 화폐가치에 반비례

 

지대에 관한 논쟁의 핵심은 지대가 토지로부터 생산된 재화의 가격에 영향을 주는 생산비용인가 아닌가이다. 고전학파의 입장(잉여로서의 지대)은 고전학파는 노동 가치설에 근본을 두고 소득분배 문제에 중점을 두어 경제현상을 사회 전체의 입장에서 파악하였다. 생산요소를 갖는 점에서 특수한 자원으로 취급하며 지대는 총생산 중 무지 대토지에 의해 결정되는 다른 생산요소에 대한 대가를 지불하고 남은 잔여로서 잉여의 성격을 지닌다고 본다. 지대는 가격에 의해 결정된 소독이고 가격을 결정하는 비용은 아니므로 소득분배의 측면에서 불로소득으로 간주한다. 

 

신고전학파의 입장(비용으로서의 지대)은 지대는 잉여가 아니라 생산요소에 대한 대가이므로 지대는 생산물 가격에 영향을 주는 요소비용으로 파악하였다. 토지를 비롯한 모든 생산요소에 대한 대가를 한계 생산 가치가 균등해지는 수준에서 결정되므로 기회비용이 되며 비용으로서 지대는 다양한 용도에 대한 토지 배분을 주도하는 역할을 한다. 차액 지대설은 비옥한 토지공급의 제한, 비옥도와 위치에 따른 생산성의 차이 수확 체감의 법칙, 생산성이 낮아서 생산비와 곡물 가격이 일치하는 토지인 한계지에서는 지대가 발생하지 않는다고 주장했다. 지대는 한계 지보다 생산성이 높은 토지에 대한 대가다. 열등지와 우등지와의 비옥도, 생산성의 차이, 지대는 불로소득의 일종, 곡물 가격이 지대를 결정한다. 위치 문제 경시, 비옥도 차이에만 중점, 한계지와 최열 등지에서도 지대가 발생하는 현실을 설명하지 못하는 한계가 있다. 입지 교차 지대설(튀넨) 시장과 해당 토지 간의 거리에서 지대를 구하여 원거리의 위치에 비해 근거리 토지의 수송비 절약분이 지대화한다. 한계 지네의 토지는 도시에 가까운 만큼 수송비가 절약되어 지대화한다. 절대지 대설(마르크스)은 자본주의 경제의 토지 사유화로 인해 토지의 위치나 생간력과 관계없이 한계지에서도 지대 요구와 지대상승이 곡물 가격을 상승시킨다. 얼론소의 입찰 지대 이론은 도시의 지대는 도심으로부터 멀어질수록 지수함수적으로 하향하게 된다. 시장지대 곡선의 기울기는 토지를 이용하는 기업의 한계 교통비를 기업의 토지 사용량으로 나눈 값이다. 토지이용주체가 도시 중심지와 근접한 곳에 입지 할수록 부담해야 할 교통비를 절약하게 되고 이는 토지비용에 더욱 투자여력이 있게 하며 따라서 교통비와 토지비용은 서로 상충관계에 있다는 것이다. 한계 교통비가 일정하다면 도심으로부터 멀어질수록 지대가 감소하므로 이용주체의 토지 사용량은 증가하게 되어 시장지대 곡선의 기울기는 원점을 향해 볼록한 우하향 형태의 곡선이 된다. 교통기술의 발달 등으로 한계 교통비가 감소한다면 지대 곡선이 기울기는 완만해지며 교외화 현상이 진전된다. 단일 도심 도시에서 주거용이나 공업용 입지보다 상업용 토지이용이 도심 부근에 나타나는 것은 상업용 토지이용이 단위 토지면적당 생산성이 높고 생산물의 단위당 한계 교통비가 크기 때문이다. 도심으로부터 일정한 거리에 위치한 토지들은 여러 토지 이용활동들 간의 경쟁을 통해 특정 용도로 배분된다. 이 과정은 개념적으로 해당 토지에 대한 여러 활동들의 지대 입찰과정으로 설명될 수 있고 가장 높은 지대를 지불하려는 활동에 당해 토지의 이용이 할당된다고 할 수 있다. 입찰지 대란 토지의 이용주체가 단위면적당 토지에 대해 최대한 지불할 의도가 있는 금액으로서 초과이윤이 0이 되는 지대 수준을 의미한다. 이러한 입찰 지대는 산업 간 입찰경쟁에 의해 형서 되기 때문에 도심에서 일정한 거리에 위치한 각 토지는 경합하는 두 개의 산업 간에 가장 높은 지대를 지불할 수 있는 산업의 이용에 할당된다.

 

도시 토지 지가 이론

마샬은 토지의 유용성에 대한 화폐가치의 총액을 지가라고 하였다. 택지의 가격은 위치의 가치와 농업지대의 합으로 나타난다고 하여 위치의 중요성을 강조하였고 공업지의 가치는 비용의 절약, 상업지의 가치는 매출액의 증가로 나타난다고 하였다. 허드는 지가 가는 접근성에 따라 다르다고 하였다. 지가의 바탕은 경제적 지대이며 지대는 위치에, 위치는 편리에, 편리는 접근성에 의존하므로 지가는 접근성에 따라 달라진다고 하였다. 지대란 용지의 이용자가 교통비를 절약할 수 있고 상대적 도달 가능성을 갖는 경우 용지의 소유자가 이용자에게 부과되는 요금이라고 하여 지대에 있어서 교통비를 강조하였다. 교통수단은 공간의 마찰을 극복하기 위해 고안된 것으로 교통수단이 양호하면 마찰이 적어진다. 즉 공간의 마찰 비용은 지대와 교통비의 합이며 토지는 고정되어 있으므로 교통비의 절약액이 지대라고 하였다. 마찰 비용은 지대와 교통비로 구성되어 토지의 이용자는 마찰 비용으로 교통비와 지대를 지불한다. 생태학자들은 지가를 잠재 토지 이용자의 호가 과정의 소산이라고 규정짓고 그 과정에서 토지이용의 균형 유형이 결정된다고 하였다. 이는 지역의 분리나 용도의 결정에 있어서 지가가 미치는 결정적인 영향을 강조하는 것이다. 지가는 도심지에서 멀어짐에 따라 감소된다는 것으로 고용, 시장 시설 등이 도시 중심지에 있는 것으로 가정하고 중심지까지의 거리와 함수관계에 있는 수송비에 의해 지가가 결정된다는 이론이다. 미국의 소도시 토페카시를 대상으로 도시의 지가 구조와 토지이용도의 관계를 분석한 것이다. 도시의 중심지는 지가가 높으며 토지이용이 집약적이나 도시 외부로 나아갈수록 지가가 급격히 낮아지고 토지이용의 조방적이 된다. 바로 지가 구배 현상이 급격하게 나타난다는 것이다.