효율적 시장이론

효율적 시장이론

효율적 시장이론은 원래 주식시장에서 주식시장에 대한 정보가 주식 가격에 미치는 여향을 분석하는 과정에서 출발하였다. 부동산 시장에서 갖는 효율적 시장의 의미란 새로운 정보가 지체 없이 판매가와 가치에 반영되는 변화가 있는 시장을 말한다. 어떤 사건이 발생하여 장래 수익이 변동될 것이 현재 예상된다고 하면 이것이 현재가치로 환원되어 현재의 부동산의 가치를 변화시킨다. 즉, 장래의 변동 시점에서 가치가 변하는 것이 아니라 현재의 시점에서 즉시 변한다. 부동산 시장에 서서도 개발정보 등이 부동산 가격에 반영되는 것을 볼 수 있다. 부동산 시장은 부동성과 개별성에 기인해 정보 시장이 된다. 자금을 이전하는 데 드는 거래비용을 최소화하는 것을 말한다. 추상화된 완전 자본시장의 세계에서는 거래비용이 0이고 그 시장은 완전한 운영의 효율성을 지니고 있어야 한다. 매매 시 가장 저가의 거래 서비스를 받을 수 있는 상태가 운영 효율성이다. 모든 생산자 및 저축자에게 위험조정 후 한계수익률이 같도록 시장 가격이 결정되는 것을 말한다. 희소한 자원인 자금이 모든 사람들에게 이익이 되는 방향으로 생산적 투자에 최적적으로 배분될 수 있는 상태를 말한다. 시장에서 결정된 가격이 주어진 이용 가능한 정보를 충분히 반영하고 있는 상태를 말한다. 정보의 배분이 공평, 저렴, 충분할 때 달성되는데 정보 효율성의 개념은 공정 게임 모형으로 정식화되었다.

 

효율적 시장의 유형

약성 효율적 시장은 현재의 시장가치가 과거의 역사적 추세를 충분히 반영한 가치이므로 약성 효율적 시장에서는 가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석함으로써 정상 이상의 수익을 획득할 수 있다. 이와 같이 과거의 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기술적 분석이라고 한다. 약성 효율적 시장에서는 시장 참여자들이 모두 기술적 분석을 하고 있다고 가정하므로 기술적 분석에 의해 밝혀진 지표로써는 결코 초과이익을 얻을 수 없다. 따라서 약성 효율적 시장에서 초과이익을 얻었다면 이것은 과거의 정보에 의한 것이 아니라 일부 사람이 현재 또는 미래 정보를 얻을 수 있기에 가능한 것이다. 한편 약성 효율적 시장에서 많은 시장 참여자들이 기술적 분석조차 하지 않는다면 분석자들은 정상 이상의 수익을 얻는 것이 가능할 것이다. 준강성 효율적 시장은 공표되는 모든 정보가 지체 없이 시장가치에 반영되는 시장이다. 이같이 공표된 사실을 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기본적 분석이라고 한다. 준강성 효율적 시장의 시장 참여자들은 모두 기본적 분석을 하고 있다고 전제되므로 기본적 분석을 하여 투자를 한다고 하더라도 정상 이상의 수익을 획득할 수 없다. 따라서 어떤 사람이 준강성 효율적 시장에서 정상 이상의 이익을 얻었다면 이것은 공표된 정보 이상의 우수한 정보에 의해 가능한 것이지 결코 이미 공표된 사실에 의한 것은 아니다. 한편 준강성 효율적 시장에서 많은 시장 참여자들이 기본적 분석조차 하지 않는다면 분석자들은 정상 이상의 수익을 얻는 것이 가능할 것이다.

 

강성 효율적 시장

공표된 것이건 어떠한 정보도 이미 시장가치에 반영되어 있는 시장이다. 강성 효율적 시장은 진정한 의미의 효율적 시장이며 완전 경제 시장의 가정에 가장 부합되는 시장으로서 어느 누구가 어떠한 정보를 이용한다고 하더라도 이미 모든 정보가 시장가치에 반영되어 있기 때문에 시장 참여자들은 다른 사람보다 우수한 정보의 획득을 통한 초과이윤을 결코 획득할 수 없다. 

할당 효율적 시장의 개념은 자원의 할당이 효율적으로 이루어지는 시장으로 어느 누구도 기회비용보다 싼값으로 정보를 획득할 수 없는 시장이다. 이러한 할당 효율적 시장을 노하는 실익은 부동산 시장에서 초과이익의 발생원인에 대한 견해 차이에서 발생한다. 즉 부동산 시장에서 초과이익이 발생하는 것을 초과이익이 발생하지 않는 완전경쟁시장이 아닌 불완전경쟁시장이기 때문에 투기이익이 발생한다는 견해에 대한 반박이 할당 효율적 시장의 개념이라고 할 수 있다. 불완전경쟁시장과 할당 효율적 시장은 완전 경제시장에서는 초과이윤이 0이어서 어느 누구도 어떤 대안도 초과이윤을 얻을 수 없으므로 효율적인 할당이 이루어지나 할당 효율적 시장이 완전경쟁시장을 의미하는 것은 아니다. 불완전경쟁시장도 할당 효율적 시장이 될 수 있기 때문이다. 완전 경제시장에서는 정보비용이 존재하지 않는다. 따라서 부동산 시장은 정보비용이 수반된다는 점에서 불완전경쟁시장이라고는 인정된다. 우수한 정보로 인해 발생하는 이윤과 그 정보를 얻기 위해 지불되는 기회비용이 같다면 그 시장은 할당 효율적 시장이라고 할 수 있으며 반면에 소수의 투자자가 다른 사람보다도 값싸게 정보를 획득할 수 있는 시장은 할당 효율적 시장이 되지는 못한다. 따라서 불완전경쟁시장에서 발생하는 초과이윤과 그 초과이윤을 획득하는 데 들어가는 비용이 일치한다면 불완전 경제시장도 할당 효율적일 수가 있는 것이다. 부동산 시장에서 특정 투자자가 초과이윤을 획득할 수 있는 것은 시장이 불완전하고 독점적이기 때문이 아니라 할당 효율적이지 못하기 때문이다. 결국, 부동산 토지가 성립할 수 있는 이유도 시장이 할당 효율적이 되지 못하기 때문이지 부동산 시장이 불완전해서가 아니다. 환전 경제 시장과 같은 강성 효율적 시장에서는 정보를 이용한다 하더라도 결코 초과 이윤을 획득할 수 없다. 그러나 약성 효율적 시장과 준강성 효율적 시장에서는 정보를 이용해 초과이윤을 획득할 수 있다. 그래서 정보비용이 존재한다.