환경으로서의 부동산

환경으로서의 부동산은 어떤 부동산을 에워싼 자연적, 사회적, 물리적, 경제적인 여러 상황을 말한다.

 

환경으로서의 부동산

부동산은 환경의 구성분자이고 환경으로부터 절대 독립할 수 없으며 환경과 영향을 주고받는다. 환경은 부동산 활동을 지배하고 부동산 현상에 영향을 미친다. 인간은 부동산 활동을 통해 환경의 개선을 위해 부단히 노력한다. 부동산 활동에서는 환경의 경계 파악이 필요하다. 환경은 공간적 확대 현상이나 무한대로 확대되는 것이 아니라 경계의 작용으로 차단되기도 한다. 최근의 부동산 활동에서는 특히 주거에 있어서 생태학적인 환경요소를 중시하는 경향을 띠고 있다. 부동산학적 관점에서는 인문적 환경을 그 대상으로 한다. 사회적 조건은 사회계층, 지역 구성, 지역의 성쇠, 공공시설의 상태 등이다. 물리적 조견은 건축양식, 건물의 상태 등 기타 기술적 측면이다. 경제적 조건은 주거상황, 지역의 경제적 상태, 지역의 소득상황, 부동산의 가격 수준 등이다. 

 

인근 지역의 생애주기 현상

인근 지역의 성쇠 현상을 생태학적 관점에서 파악하여 각 국면에서 나타나는 여러 가지 현상을 설명하려는 것을 말한다. 논의의 실익은 각종 부동산 활동에 있어 예측의 한 근거로 되는 등 거의 모든 중요한 부동산 활동에 있어 활용되는 이론분야이다. 인근 지역의 생애주기 현상을 설명하기 위한 전제조건으로는 첫째, 지역에 동질성이 있어야 하며 둘째 지역을 동시에 개발하여야 한다. 대상 부동산이 속해 있는 지역의 일부분이다. 인근 지역의 지역특성은 지역 내의 부동산 가격에 직접 영향을 준다. 인간의 생활과 활동에 관련해 특정한 토지의 용도를 중심으로 집중된 형태이다. 도시, 농촌과 같은 종합 형태로서의 지역사회와 비교해 보다 작은 지역이다. 성장기는 뉴타운의 경우 약 15~20년이다. 성장기란 지역적으로 이미 개발이 이루어지기 시작한 부분도 있으며 전체적으로는 왕성한 개발이 이루어지고 있는 기간이다. 지가 상승률이 최고가 된다. 지역 내의 투기적 경쟁이 치열하다. 일반적으로 입주민의 교육 수준과 소득 수준이 높으며 젊은 계층이 많다. 지역적 조건에 따라서 종전과는 다른 새로운 문화적 양상이 형성된다. 신축 부동산이 부동산 거래의 중심이 된다. 기존의 주민과 신개발 입주자 간에 상향 여과 현상이 나타날 수도 있다. 성숙기란 인근 지역 내의 공간에 성장 기내에서 늦게 착공된 건물도 완공되어 지역단위의 개발은 거의 끝나게 되어 지역특성의 기능이 자리 잡혀 가는 단계이다. 부동산의 가격 수준은 최고가 된다. 지가 상승률은 안정되고 지역기능은 정상이다. 주민들의 유동이 많지 않다. 지역적인 기능은 큰 변화 없이 일정한 개성을 갖는다. 쇠퇴기란 성숙기의 양호했던 모든 여건에 변화가 일어나는 시기이다. 지가 상승률이 저하된다. 하향 여과 현상이 시작된다. 지역에 따라서는 재개발이 이루어진다. 재개발, 재건축이 이루어지면 외부의 상위계층이 이주해오므로 상향 여과가 일어날 수도 있다. 지역의 건물은 관리, 유지비가 급격히 증가된다. 고소득층의 전출과 저소득층의 전입이 활발히 이루어지는 과도기적 단계이다. 필터링 현상이 보다 활발해지고 쇠퇴현상이 한결 농후화 된다. 쇠퇴기보다 한결 낮은 수준의 주님이 활발하게 아주해 오면 그로 인한 수요가 자극되어 부동산의 가격은 가벼운 상승 현상을 나타내기도 한다. 만약 이때, 재개발을 하게 되면 새로운 성장기가 도래하게 되어 가격이 반전하는 현상을 보인다. 슬럼은 빈민 화현상 전 단계로 아무런 개선 노력이 없으면 지역은 계속 악화되어 악화기가 온다. 그러나 악화 기는 쇠퇴기 또는 천이기에서 재개발이 이루어진다면 도래하지 않을 수도 있다. 

 

위치로서의 부동산

위치는 부동산의 존재가치의 주요한 하나의 요소이다. 부동산이 고정되어 있는 장소를 위차라 하며 부동산은 특정한 위치를 갖는다. 부동산의 위치는 부동산의 가치를 결정하며 부동산의 효용성을 결정한다. 허드는 '지가는 경제적 지대에 바탕을 두며 지대는 위치에 위치는 편리함에 편리함은 가까움에 의존한다.'라고 하여 결국 지가는 접근성에 의존한다고 한다. 따라서 일반적으로 위치의 양부는 접근성에 의해서 판단하게 되는 것이다. 접근성이란 특정 목적물에 도달하는 데 시간적, 경제적, 거리적 부담이 적다는 것을 의미한다. 이에 따라 위치의 좋고 나쁨에 따라 부동산의 효용성은 차이가 발생하며 가격의 차이도 발생한다. 일반적으로 접근성이 좋을수록 부동산의 위치 또는 입지조건이 양호하고 가치가 크다. 그러나 접근성은 거리와 정비례하지 않으며 항상 가치의 증가 요인이 되는 것은 아니다. 접근성이 양호하여도 접근 대상물이 인간생활에 위험을 주거나 혐오의 대상이라면 부동산 가치의 증가 요인이 되지 않을 뿐만 아니라 때로는 오히려 감기 요인이 된다. 대상물이 인간생활을 위하여 필요한 경우라도 그 접근성이 지나치면 오히려 불리한 경우가 있다. 예를 들면 대로변에 너무 가까운 주택 또는 시장 안의 주택 등이 있다. 보통 거리가 가까울수록 접근성이 높다고 볼 수 있으나 반드시 접근성의 판단이 거리와 비례 함수의 관계에 있는 것은 아니다. 때로는 거리는 가까운데 접근성은 의외로 낮은 경우가 있다. 주차장이 멀거나 거리를 횡단하여야 하거나 거리가 일방통행이거나 해서 실거리보다 우회하여야 하는 경우 등이 있다. 부동산은 그 용도에 따라서 접근성의 중요성과 기준이 달라진다. 편의점, 약국 등과 같은 소매점의 경우는 접근성이 매우 중요하게 평가되고 특정 수요자들만 찾는 요양소나 곡점력, 흡입력이 강한 관광지, 공항, 터미널 등의 경우는 상대적으로 접근성의 중요성이 떨어진다. 부동산의 위치에 대한 평가는 그 용도에 따라 기준이 다른다. 위치는 절대적 위치와 상대적 위치 절대적 위치는 부동성과 상대적 위치는 인접성과 밀접하게 관련된다. 부동산 간에는 상대적 위치에 따라 효용성에서 차이가 난다. 효용성이 유사한 부동산간에는 상호 대체관계가 적용된다.