부동산이란 무엇일까요

부동산이란 무엇일까요? 부동산의 특성에 대해 알아보도록 해요.

 

부동산 특성의 의의

부동산의 특성은 부동산 현상의 전문적 분석이나 전문적인 부동산 활동을 전개해 나가는 데 있어서 기초적인 원리 성을 제공하게 되는 전문화의 필연성을 낳는 부동산의 특수한 성격을 말하며 다른 일반물건과는 달리 취급되는 기초적 개념으로 특성은 학장에 따라 다양하게 표현된다.

 

토지 위에 선 인간이 토지를 다루는 활동을 고려할 때 토지의 특성은 흔히 인간이 토지에 관계하거나 하지 않거나 토지의 존재가 물리적으로 지니고 있는 본원적인 성격인 자연적 특성과 토지와 인간과의 관계에 나타나는 인문적 특성으로 나눌 수 있다. 토지의 자연적 특성은 부동산이 지니고 있는 물리적인 면에서는 가치가 일반 경제재와는 본질적으로 성격을 달리하고 있는 것으로 본래부터 지니고 있는 성격이다. 토지가 선천적으로 가지고 있는 절대불변의 특성, 물리적 특성으로서 마샬에 의해 지적된 바 있다. 부동성 또는 지리적 위치의 고정성, 비 이동성은 토지를 인간의 힘으로 이동시킬 수 없다는 성격을 말한다. 토지를 구성하고 있는 물리적 실체, 즉 토양, 광물 등은 이동될 수 있으나 토지의 위치 자체를 움직일 수 없는 이유는 토지에는 부동성이 있기 때문이다. 이러한 부동성이 있기 때문에 토지는 동산에서 비롯되는 여러 가지 현상과 비교할 때 다음과 같이 구별되는 특징을 지닌다. 동산과 부동산과의 구별기준이 되며 고시방법을 달리하는 이론적 근거가 된다. 지역마다 거래관행, 임료, 기대이율 등이 다른 것은 이러한 특성 때문이다. 외부효과가 발생한다.

 

토지는 일반 동산처럼 사용에 의해 소모, 마감되지 않은 영속성 또는 불변성 또는 비소모성을 가지고 있다. 홍수 등으로 다소 유실되더라도 전체적으로 불멸, 불변이라고 볼 수 있다. 토지는 홍수, 경작방법 등에 따라 때로는 물리적 영향을 많이 받을지 모르나 근본적으로 영구불변이다..토지는 다른 일반 재화와는 달리 생산비를 투입하여도 물리적인 양을 느릴 수는 없다. 즉 평면적으로 보는 토지는 그의 양이 고정되어 있다. 물론 매립이나 택지 조성으로 토지 면적을 늘린다는 개념이 사용되기는 하지만 이 경우는 수면이 육지화한 것이지 토지의 절대량이 증가한 것이 아니고 토지자원의 이용전화이라 할 수 있다. 물리적으로 보는 부동산은 각각 다르다는 특성이다. 즉 부동산으로서 동일한 것은 각 부동산 스스로일 뿐이라는 성격이 개별성이다. 특히 위치면에서는 절대적으로 이 특성을 지닌다. 사람의 얼굴, 모습이 전부 다르듯이 어떠한 토지도 똑같은 것은 없다. 모든 토지는 위치나 크기, 모양 등에 있어서 차이를 보이고 있다. 기타 특성은 지력 성, 적재성, 가경성, 배 양성이 있다.

 

인문적 특성

경제적 특성, 제도적 특성 등을 말하는 것이다. 그런데 이러한 부동산의 특성은 학자마다 다르게 분류하고 차이가 있다. 토지의 자연적 특성과는 달리 토지와 인간과의 관계에서 비롯되는 특성으로 토지를 상대로 인간이 활동할 때 인간이 동산을 취급하는 것과는 구별되는 특성이다. 이는 후천적, 가변적, 인위적인 것이다. 토지는 여러 가지 용도로 사용될 수 있다. 토지는 주거지, 상업지, 공업지, 기타 용지 등 여러가지 용도로 사용할 수 있는 특성을 용도의 다양성 또는 반응성이라 한다. 주로 특정한 용도로만 사용되도록 고안된 다른 일반 재화에서는 찾아볼 수 없는 특성이다. 토지는 여러 가지 이용목적 등에 따라 그 면적을 인위적으로 큰 규모 또는 작은 규모를 합하거나 쪼개서 사용할 수 있는 성격을 말한다. 분합 성으로 표현되기도 한다. 어떤 토지든지 그 토지가 구분되어 쓰이는 것이 경제적인 경우가 있는데 이 경우의 대상물을 1개의 소유권이 양분될 수도 있다. 이런 것을 분할 가능성이라 한다. 토지는 위치적 존재이다. 따라서 위치가 지니는 환경가치를 내포하고 있다. 어떤 토지를 둘러싸고 있는 토지의 인문적 환경이 변하면 토지의 가치 또한 변화한다. 그런데 인간생활은 동일한 현상을 반복하는 것이 아니므로 그 인문적 환경은 끊임없이 변화한다. 이에 따라 토지의 인문적 환경도 항상 변화한다. 토지는 본래 사유이기 이전에 국토이다. 따라서 국가를 전제로 하지 않은 개인 소유의 부동산은 존재할 수 없으며 국토성 때문에 소유권의 본질과 내용이 다르게 된다. 

 

건물의 특성

건물은 토지와 달리 인위적인 축조물로서 다음과 같은 특성을 지닌다. 건물은 생산 및 재생산이 가능한 내구소비재 또는 내구생산재로서 내용연수를 가진 재산이다. 따라서 토지는 영속성을 갖는데 비해 건물은 세월의 경고와 더불어 소모, 마멸되는 비영속성을 가지고 있다. 건물은 다른 상품과 같이 생산이 가능한 물건이다. 건물은 물리적인 경제적 내용연수를 가지고 있으며 개축 및 대수선 등으로 수명을 연장하고 효용성도 높일 수 있고 면적도 느릴 수 있으나 토지의 유한성에 따른 제한을 받는다. 토지는 개별성이 강해 비 대체성을 갖는데 비해 건물은 인위적인 축조물이므로 동일한 설계도와 건축자재를 이용하면 같은 건물을 여러 채 생산할 수 있다. 그러므로 어느 정도 대체 가능성이 있다. 아파트나 빌딩 등은 원칙적으로 부동성에 해당된다고 하고 있으나 오늘날 이축 기술의 발달로 이동 가능한 콘세트, 모델하우스 등의 등장으로 주장하기 어렵게 되었다. 토지의 개별적 요인에 대한 지배성 건물은 토지 위에 고착, 축적되는 정착성을 지니기 때문에 토지는 축조된 건물의 용도나 이용 상황 등에 따라서 다소간의 영향을 받게 된다. 즉 건물은 토지의 개별적 요인을 지배하는 성질을 가지는데 지상 부가물의 가치에 의해 토지의 효용이 변경되고 토지의 가치가 결정되기도 하며 지상권이 설정되며 토지가치가 허락하기도 한다.