관리단 및 관리인과 규약과 집회

관리단

관리단의 목적은 건물 및 대지와 부속 시설에 관한 사업시행에 있다. 그리고 집합건물과 관리단은 어떠한 조직 행위가 없더라도 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 구분소유 건물 및 그 대지와 부대시설의 관리에 관한 사업원을 구성원으로 하여 구분소유 건물 및 그 대지와 부대시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 구분소유자 단체로서 당연히 성립된다. 따라서 관리단은 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립 형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다. 따라서 상가번영회가 비록 그 구성원에 구분소유자 아닌 세입자가 포함되어 있다 하더라도 경우에 따라서는 구분소유자만으로 구성되는 관리단으로서의 성격을 겸유할 수도 있다. 관리단의 법적 성격은 권리능력 없는 사단이라는 것이 판례의 입장이다. 관리단의 사업시행에 따른 채무를 그의 재산으로 완제할 수 없는 때에는 구분소유자는 그가 가지는 전유면적의 지분비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다. 다만, 규약으로써 그 부담비율을 달리 정할 수 있다. 구분소유자의 특별 승계인은 승계 전에 발생한 관리단의 채무에 관해 책임을 진다.

 

관리인

대표기구는 관리인이다. 관리인은 구분소유자가 10인 이상인 경우에는 반드시 선임하여야 한다. 따라서 구분소유자가 10인 이하에서는 반드시 있어야 하는 것은 아니다. 관리인은 구분소유자일 필요가 없다. 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다. 관리인은 관리단 집회의 결의로 선임되거나 해임된다. 다만 규약으로 제26조의 2에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따른다. 공용 부분의 보존, 관리 및 변경을 위한 행위, 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용을 각 구분소유자에게 청구, 수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위, 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여하는 재판성 또는 재판 외의 행위, 그 밖에 규약에 정하여진 행위, 관리인은 관리단을 대표한다. 그러나 관리인의 대표권은 제한할 수 있다. 다만, 이로써 선의의 제삼자에게 대항할 수 없다. 또 관리인에게 부정한 행위 기타 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 그 해임을 법원에 청구할 수 있다. 관리인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년 1회 이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 한다. 관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있다. 관리위원회는 이 법 또는 규약으로 정한 관리인의 사무 집행을 감독한다. 관리위원회를 둔 경우 관리인은 자신의 권한을 행사를 하려면 관리위원회의 결의를 거쳐야 한다. 다만, 규약으로 달리 정한 사항은 그러하지 아니하다. 관리위원회의 위원은 구분소유자 중에서 관리단 집회의 결의에 의해 선출한다. 다만, 규약으로 관리단 집회의 결의에 관해 달리 정한 경우에는 그에 따른다.

 

규약과 집회

규약의 설정, 변경, 폐지는 관리단 집회에서 구분소유자 및 결의권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어야 한다. 다만, 이 경우 규약의 설정, 변경, 폐지가 일부 구분 소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다. 일부 공용 부분에 관한 사항을 공용하는 구분소유자의 규약으로 정한 경우 구분소유자 전원이 설정, 변경 및 폐지한 때에는 당해 일부 공용 부분을 공유하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 결의권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 이를 행할 수 없다. 시, 도지사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 표준규약을 마련하여 보급하여야 한다. 관리단의 사무는 법 또는 규약으로 관리인에게 위임한 사항 외에는 관리단 집회의 결정에 의해 행한다. 집회에는 정기 관리단 집회와 임시 관리단 집회가 있다. 임시 관리단 집회는 관리인이 필요하다고 인정한 때와 구분소유자의 5분의 1 이상으로 소집을 청구한 때에 관리인이 소집하여야 한다. 또한 구부 소유자의 청구가 있은 후 1주일 내에 관리인이 청구일부터 2주일 이내의 날을 관리단 집회일로 하는 소집통지 절차를 밟지 아니하면 소집을 청구한 구분소유자는 법원의 허가를 받아 관리단 집회를 소집할 수 있다. 관리단 집회를 소집하고자 할 때에는 관리단 집회일의 1주일 전에 집회의 목적 사항을 명시하여 각 구분소유자에게 통지하여야 한다. 다만, 이 기간은 규약으로서 다릴 정할 수 있다. 전유 부분을 여럿이 공유하는 경우에 제1항의 통지는 의결권을 행사할 자에게 통지하여야 한다. 관리단 집회는 구분소유자 전원이 동의하면 소집절차를 거치지 아니하고 소집할 수 있다. 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 지분비율에 따른다. 전유 부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단 집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다. 구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유 부분을 점유하는 자가 여럿인 경우에는 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 1인을 정하여야 한다. 관리단 집회의 결의는 구분소유자 및 그의 포괄 승계인은 물론 특별 승계인에 대해여도 효력이 있다. 점유자도 구분소유자가 관리단 집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다. 전세권자나 임차인 등과 같이 구분소유자의 승낙을 얻어 전유 부분을 점유하는 자는 집회의 목적사항에 관해 이해관계가 있는 경우는 집회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다.