매매의 의의 및 성질에 대해 알아봅시다

매매의 의의 및 성질에 대해 알아봅시다. 부동산 규제가 시작되기 직전에 청약으로 아파트 당첨이 되었습니다. 예기치 않은 부동산 규제가 생겼고 시간은 흘러 올해 12월에 아파트 입주가 시작됩니다. 부동산 규제는 풀렸지만 대출 금리가 높아 어떻게 해야 할지 고민이 됩니다. 전세 놓을 생각을 했지만 전세 물량이 넘쳐나더군요. 부동산 투자 초보에겐 너무나 당황스러운 일이라 '그냥 팔아버릴까? 아니면 대출 이자는 비싸지만 실입주할까'하는 생각을 했어요. 하지만 이 방법을 선택하면 아무것도 달라지는 것이 없을 거란 생각에 이 시기를 잘 버티자고 마음먹어봅니다. 저와 같은 고민으로 힘드신 분들 힘내시길 바라요. 잘 될 겁니다. 그리고 이번 일을 겪으며 드는 생각은 부동산에 대해 제대로 공부해야겠다는 것입니다. 이번에는 말뿐만이 아니라 꼭 실천하도록 하겠습니다.

 

 

매매의 의의 및 성질

매매는 당사자의 일방이 일정한 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다. 매매는 상대방이 금전을 지급한다는 점에서 재산권의 지급을 약정하는 교환과 구별된다. 매매는 유상, 쌍무, 낙성, 불요식 계약이다. 매매는 불요식 계약이므로 방식에 있어서 제한이 없다. 다만 매매를 원인으로 소유권 이전등기를 신청할 경우는 일정 사항이 기재된 검인계약서의 제출이 요구되는데 이는 등기 신청에 관한 것이고 매매의 성립에 요구되는 것은 아니다. 매매는 재산권의 이전을 목적으로 한다. 성질상 또는 법률상 처분이 금지되어 있는 것은 매매의 목적이 될 수 없다. 장래 성립하는 재산권도 매매의 목적이 될 수 있다. 매매는 처분행위가 아니므로 타인의 권리나 물건에 대한 매매도 유효하다. 매매는 대금지급을 그 특질로 한다. 매수인은 재산권 이전에 대한 반대급부로서 대금을 지급하여야 한다. 반대급부는 금전이어야 하므로 금전 외의 물건 또는 재산권의 이전을 약정하면 이는 매매가 아니라 교환이다. 여기서의 매매대금은 강제 통용력이 있는 통화에 한하지 않으며 자유화 폐이더라도 무방하다. 매매계약은 재산권 이전과 그에 대한 대금지급에 관한 합의로 성립한다. 예약 비용, 이행기, 변제 장소 등의 부수적 사항에 관한 합의를 하였을 것을 필요로 하지 않는다. 매매의 예약이라 함은 본계약에 대응한 개념으로서 당사자 사이에 장래에 본계약을 체결할 것을 약속하는 계약을 말한다. 예약에 따른 본계약을 당사자가 거부하는 경우에는 예약 위반에 따른 채무불이행 책임이 발생한다. 예약은 계약의 일종이다. 따라서 당사자의 합의가 필요하며 법률행위의 유효 요건을 갖추어야 한다. 예약은 언제나 채권 계약이며 불 요식계이다. 그러나 본계약은 채권 계약에 한하지 않고 물권 계약이나 준물권 계약이 될 수 있으며 또 요식행위일 수 있다. 

 

계약금

거래관행상 매매계약을 체결할 때 대금의 1할 정도를 계약금, 착수금, 약조금 등의 명목으로 교부하는 금전 그 밖의 유기물을 지급하는데 이것이 계약금이다. 이 계약금은 매매대금의 일부로 충당되지만 이는 계약이 체결되었음을 증명하는 증약금으로 성격을 가진다. 우리 민법은 계약금을 원칙적으로 해약금으로 추정한다. 민법 제565조는 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배역을 상환하여 계약을 해제할 수 있다는 것으로 규정한다. 즉 계약금은 해약금으로 추정된다. 계약금의 수령자가 계약을 해제하려면 계약금의 배액을 제공하여야 하며 단순히 해제의 의사표시만으로는 해제하지 못한다. 계약금이 교부된 계약에 있어서 계약을 해제함이 없이 계약상의 채무가 이행된 경우에는 계약금은 보통 채무의 변제에 충당되는 것이 통례이나 그렇지 않을 경우에는 교부자에게 반환하여야 한다. 매매계약에 지출된 비용 예컨대 목적물의 측량이나 평가비용, 계약서 작성비용, 감정비용, 공정증서 작성 수수료 등에 관해 당사자 사이에 특약이 없으면 그 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다. 그러나 부동산 등기비용은 계약비용이 아니며 이것은 매수인이 부담하는 것이 관례이다.

 

매매의 효력

재산권이전의무는 매도인은 매수인에게 권리 그 자체를 이전하여야 한다. 매매의 목적인 권리가 물권인 때에는 그 물권에 대한 등기, 인도 등의 공시방법을 갖추어 주어야 한다. 권리가 타인에게 속하는 것인 때에는 매도인은 이를 취득하여 매수인에게 이전해 주어야 한다. 이전하여야 할 권리는 당사자 사이에 다른 특약이나 특별한 사정이 없으면 아무런 부담이 없는 완전한 것이어야 한다. 목적물의 인도란 토지소유권, 지상권, 전세권과 같은 부동산의 점유를 내용으로 하는 것인 때에는 등기 외에 목적 부동산의 점유도 이전하여야 한다. 종물도 당연히 이전하여야 한다. 종물은 주물의 처분에 따르는 것이 원칙이므로 물도 당연히 이전하여야 한다. 종물은 주물의 처분에 따르는 것이 원칙이므로 특약이 없는 한 매도인은 종물 또는 종 된 권리도 이전하여야 한다. 문제는 목적물로부터 수취한 과실은 누구에게 귀속하는가이다. 이에 대해 통설과 판례는 인도전에는 원칙적으로 매도인이 과실수 취권을 갖는다고 한다. 다만, 매수인이 매매대금을 완납한 경우는 매수인이 과실을 쉬 취하는 것으로 해석한다. 동시이행은 매도인의 재산권 이전 의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 매수인의 대금지급의무와 동시이행의 관계에 선다. 매매의 목적인 재산권에 하자가 있어서 이로 말미암아 그 재산권의 전부 또는 일부를 이전할 수 없거나 또는 그 재산권의 객체인 물건에 하자가 있는 것을 급부한 경우에 민법은 매도인에게 일정한 책임을 인정하고 있는데 이것을 매도인의 담보책임이라 한다.