상가건물임대차보호법

강가 건물 임대차 보호법에 대해 알아보도록 해요.

 

사업자 등록의 대상

이 법은 상가건물 즉 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 대해 적용한다. 다만 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해 그러하지 아니하다. 다만 보증금의 한도를 초과하는 경우에도 '계약 갱신요구권'과 대항요건을 갖춘 경우 '대항력' 및 '권리금의 회수권'은 인정된다. 이 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하되 보증금 외에 차임이 있는 경우는 그 차임에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환선 한 금액을 포함하여야 한다. 

 

대항력의 취득요건은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조 소득세법 제188조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생긴다. 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 민법 제575조 제1항, 제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의해 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다.

 

등록사항 등의 열람, 제공

건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 사하으이 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 임대인, 임차인의 성명, 주소, 주민등록번호, 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적, 사업자등록 신청일, 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간, 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날, 임대차 계약이 변경되거나 갱신된 경우는 변경, 갱신된 날짜, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날, 그 밖의 대통령령으로 정하는 사항

 

보증금의 환수

우선변제권은 임차인이 임차건물에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대 의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행 개시의 요건으로 하지 아니한다. 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세 징수법에 의한 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위 관리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없다. 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다. 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액의 2분의 1의 범위 안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려해 대통령령으로 정한다. 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고 그 각 보증금 중 일정액의 합산액의 합산액이 상가 건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

 

임차권은 임차건물에 대해 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우는 그 임차건들의 경락에 의해 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. 

 

임차권 등기 명령

임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원 또는 시, 군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경로 된 건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인으로서 우선변제를 받을 권리가 없다. 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련해 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. 법정 갱신은 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 임차인에 대해 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우는 그 기간이 만료된 때에 전임 대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우는 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. 법정 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대해 계약해지의 통고를 할 수 있고 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다. 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9 금액을 초과하지 못한다. 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다. 

 

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.