환매

환매란 무엇일까요? 함께 알아보도록 해요. 

 

환매

매도인이 매수인에 대해 매매계약과 동시에 특약으로 환매할 권리를 보류한 경우에 일정한 내에 행사함으로써 매매의 목적물을 다시 샤오는 것으로 주로 채권담보의 수단으로써 행하여진다. 갑이 을로부터 금전을 차용하기 위해 갑 소유의 부동산을 을에게 매각하는 형식을 취하고 장래 피담보채권을 변제하고 그 부동산을 다시 회수하기 위해 매매계약과 동시에 환매특약을 하는 것이다. 환매의 법적 성질에 대해 해제권 유보부 매매라고 하는 설과 재매매 예약으로 보는 설이 있으나 전자가 다수설이다. 환매의 목적물은 동산, 부동산을 가리지 않으며 그 밖의 재산권에 관해서도 환매의 특약을 할 수 있다. 환매의 특약은 매매계약과 동시에 하여야 한다. 따라서 매매계약이 있은 후에 특약을 하여도 그것은  민법상의 환매는 아니다. 그 밖의 경우는 재매매 예약이라 해서 구별한다. 환매에는 민법 제590조 내지 제595조가 적용되나 재매매 예약에는 제564조가 적용된다. 환매의 특약은 매매계약의 불가분의 내용을 이루는 것이 아니므로 후에 그 특약의 내용을 다소 변경하거나 합의로 특약만을 해제, 소멸케 할 수 있다. 환매의 특약은 매매계약에 종 된 계약이므로 매매계약의 무효, 취소는 환매의 특약도 무효로 한다. 부동산 매매에 있어서 환매의 특약을 한 경우에는 그 매매등기와 동시에 환매권의 유보를 등기할 수 있는데 등기함으로써 제삼자에 대해 효력이 있다. 환매권자는 원칙적으로 매매대금과 매수인이 부담한 매매비용을 합한 것을 초과하여서는 안된다. 그러나 당사자 사이에 이와 다르게 특약을 할 수 있다. 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못하며 당사자가 이 기간보다 장기간으로 정한 때에는 위의 기간으로 단축된다. 일단 정한 기간은 다시 연장하지 못한다. 매매 계약 시에 환매기간을 정하지 않은 때에는 환매권자는 부동산은 5년 내에 동산은 3년 내에 한하여 환매할 수 있다. 환매기간은 특약이 성립한 날로부터 기산 한다.

 

실행

환매권은 매도인이 환매기간 안에 환매대금을 제공하고 환매의 의사표시를 함으로써 행사하여야 한다. 환매권은 양도성이 있고 일신 전속권이 아니므로 매도인의 채권자는 이를 대위 행사할 수 있다. 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가에 따라 목적물에서 매도인이 매수인에게 반환할 금액을 공제한 잔액을 매도인을 위해 그 채권자에게 변제하고 잉여액이 있으면 이를 매도인에게 지급하여 환매권을 소멸시킬 수 있다. 환매를 하면 매수인은 목적물을 반환하고 매도인은 환매대금을 반환하여야 한다. 당사자 사이에 특약이 없으면 대금의 이자와 목적물의 과실은 상계한 것으로 간주되므로 대금의 이자는 이를 반환할 필요가 없다. 매수인이나 전득자가 목적물에 대해 비용을 지출한 때에는 매도인은 이를 상환하여야 한다. 공유지분의 환매란 공유자는 환매권을 유보하고 그의 지분을 매도하는 것도 가능하다. 공유자의 1인이 환매할 권리를 보류하고 그 지분을 매도한 후 그 목적물의 분할이나 경매가 있은 때에는 매도인은 매수인이 받은 또는 받을 부분이나 대금에 대해 환매권을 행사할 수 있다. 매수인은 매도인에게 분할 또는 경매를 통지하여야 한다. 통지하지 아니한 때에는 그 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못한다.  매매의 목적물에 하자가 있을 때 갑이 을 소유의 주택을 매수하였는데 그 주택에 균열이 있고 비가 새는 경우와 같이 목적물에 하자가 있는 경우이다. 하자담보책임은 매매 계약 체결 시에 그 목적물로써 특정된 물건에 대해서 인정된다. 불특정물의 매매에 있어서도 매매 후 특정되어 급부된 목적물에 하자가 있을 때에는 특정물의 매매에 관한 제580조의 규정을 준용하므로 이 경우에도 하자담보책임을 물을 수 있다. 매수인은 목적물의 하자로 인해 매매의 목적을 달성할 수 없을 때에는 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 계약의 해제는 목적물의 하자가 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 것인 경우에 한하며 그렇지 않은 경우는 손해배상만을 청구할 수 있다. 매수인의 계약해제 및 손해배상의 청구는 목적물의 하자를 발견하 때로부터 6월의 제척기간 내에 행사하여야 한다. 하자담보책임으로 인한 손해배상 사건에 있어서 배상 권리자에게 그 하자를 발견하지 못한 잘못으로 손해를 확대시킨 과실이 인정된다면 법원은 손해배상의 범위를 정함에 있어서 이를 참작하여야 한다. 불특정물 매매 내지 종류 매매에 있어서 후에 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 매수인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있으며 목적물의 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대하지 아니하면 손해배상만을 청구할 수 있다. 또한 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상만을 청구할 수 있다. 또한 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상을 청구하지 않고 완전한 물건의 급부를 청구할 수도 있다. 매수인의 계약해제, 손해배상의 청구 및 완전 물 급부 청구권은 6월의 제척기간 내에 행사하여야 한다. 

 

교환

당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 쌍무, 유상, 낙성, 불요식의 계약을 말한다. 민법은 교환의 효력에 관해 규정하는 바가 없으나 교환은 유상계약이므로 매매에 관한 규정이 준용됨은 물론이다. 보충금, 지급의 특약이 있는 교환에 있어서는 그 보충금에 관해서는 매매대금에 관한 규정이 준용된다. 보충금이 교부되었다 하여 매매와의 혼합 계약이 되는 것은 아니다.