저당권자의 채권을 변제 받은 방법

저당권자의 채권에 대한 내용을 알아보도록 해요

 

저당권자의 채권을 변제받은 방법

저당권에 기해 우선변제 받는우선변제받는 방법은 저당권자가 저당권을 실행해 우선변제받는 것이고 다른 하나는 저당 부당산에 대해 일반 채권자가 강제집행하거나 후순위 저당권자가 경매신청을 하는 경우 저당권자가 배당에 참여해 순위에 따른 변제를 받는 것이 있다. 저당권을 실행하기 위해서는 유효한 채권과 저당권이 존재하고 또한 채무의 이행기가 도래하여야 한다. 경락으로 소유권이 이전되는 시기는 경락대금을 완납한 때이다. 이럴 때 등기는 필요 없다. 담보권이 소멸되었음에도 불구하고 그대로 경매절차가 진행되어 경락이 된 경우에도 경락인은 소유권을 취득한다. 다만 담보권이 처음부터 존재하지 않은 경우에는 위와 같은 공신적 효과를 인정하지 않는다. 유저당이란 저당권의 당사자가 설정계약이나 변제기 드래 전에 특약으로 임의 방법으로 저당 목적물을 처분하기로 약정하는 경우를 의미한다. 유저당 계약은 유효하다. 유저당은 두 가지가 있는데 하나는 저당물의 소유권을 저당권자에 귀속시키는 것이고 다른 하나는 저당권자의 임의의 방법으로 저당물을 환가 하는 것이다. 특히 전자의 경우는 가등기를 한 경우 가등기 담보 등에 관한 법률의 규율을 받고 가등기를 하지 않은 경우에는 대물변제 예약으로 민법의 적용을 받는다. 임의 환가 하기로 하는 약정도 원칙적으로 유효하다. 저당 부동산에 대해 일반 채권자가 강제집행을 하거나 또는 전세권 내지 후순위 저당권자가 경매를 신청하는 경우 저당권자는 배당에 참여하여 우선순위에 따라 매매대금으로부터 변제받을 수 있다. 저당 부동산에 대해 저당권자 이외에 다른 채권자가 경매를 신청하는 경우엔 잉여 주의에 따른 제한이 있다.

 

저당권자의 우선순위

저당권자는 일반채권자에 대해 언제나 우선한다. 그러나 주택임대차 보호법에 의해 저당권 설정등기 일보다 먼저 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 그 보증금의 반환에 관해 저당권에 우선한다. 소액보증금에 관해서는 그 임차인은 다른 담보권자의 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추는 것을 전제로 언제나 최우선 한다. 동일한 부동산 위에 수 개의 저당권이 있는 경우 이들 사이의 우선순위는 설정등기의 선후에 의한다. 후순위 저당권자가 경매를 신청하더라도 선순위 저당권은 소멸하며 그 배당에서 우선변제를 받을 수 있을 뿐이다. 저당권이 먼저 설정되고 후에 전세권이 설정된 경우는 그 배당순위는 설정등기 선후에 의한다. 전세권이 먼저 설정되고 후에 저당권이 설정된 경우 먼저 전세권자가 경매를 신청하는 경우에는 배당순위는 설정등기 선후에 의한다. 그러나 저당권자가 경매를 신청하는 경우에는 전세권은 소멸하지 않는다. 다만 존속기간의 정함이 없는 전세권과 전세권이 경매개시 결정 등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권은 경락으로 소멸하고 순위에 따라 운선 변제받을 수 있을 뿐이다. 저당물의 소유자가 체납하고 있는 국세는 그 법정기일 전에 에 설정된 저당권에 우선해서 징수하지 못한다. 그러나 그 저당물에 부과된 국세, 상속세 증여세 등의 당해세 등과 가산금은 그 법정기일 전에 설정된 저당권에 대해서도 언제나 우선한다. 저당 부동산의 소유자가 파산한 때에는 저당권자는 별제권을 가진다. 1개의 부동산에 수개의 저당권이 설정되어 있는 경우 그 저당권의 순위와 관련해 순위 승진의 원칙을 채택하고 있다.

 

일반 채권자로서 우선변제 받는 경우

저당권자가 저당권에 기하여 우선변제를 받더라도 전부의 변제를 받지 못한 경우 그 채권에 관해서는 일반채권자로서 채무자의 다른 재산에 대해 강제집행을 하거나 타인의 집행에 대해 배당에 대해 참여할 수 있다. 저당권의 실행 없이 일반채권자로서 채무자의 일반재산에 대해 집행하는 경우 일반 채권자는 먼저 저당부동산을 경매해서 변제 받을 것을 내용으로 하는 의의신청을 할 수 있다. 저당부동산보다 머저 채무자의 일반재산에 대해 배당을 실시하는 경우 저당권자는 채권전액을 가지고 배당참여를 할 수 있다. 다만 이 경우 다른 일반채권자는 저당권자에게 배당금액의 공탁을 청구할 수 있다. 그러면 위의 경우 채무자도 이의신청을 할 수 있는가 하는 문제가 있다. 이에 대해 통설은 위와 같은 제한은 일반 채권자를 보호하기 위한 것이므로 채무자는 일반재산에 대해 집행하려는 저당권자에게 아무런 이의를 신청할 수 없다고 한다. 저당권을 설정하기 전에 이미 제삼자가 그 목적물에 관해 용익권을 가지고 있는 경우 지상권이나 전세권이 설정된 토지 위에 후에 저당권이 설정된 경우 그 후 저당권이 실행되더라도 위와 같은 용익권은 아무런 영향을 받지 않고 용익권자는 경락인에게 대항할 수 있다. 저당권이 설정된 후에 제3자가 취득한 용익권에 관해 저당권의 실행이 있게 되면 그 용익권은 경락인에 대해 대항할 수 없고 소멸한다. 법정지상권의 의의는 토지와 그 지상의 건물이 동일 소유자에게 속하고 있는 경우 토지와 건물이 동시에 또는 어느 한쪽 만이 저당권의 목적이 되었다가 저당권의 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우 토지소유자는 건물 소유자에게 대해 지상권을 설정한 것으로 본다. 이 규정은 강행규정이다. 따라서 저당권 설정 당사자의 특약으로 법정지상권의 성립을 배제할 수 없다. 법정지상권의 존속기간에 곤해서는 민법에 아무런 규정이 없다. 통설은 존속기간의 약정이 없는 지상권으로 다루어 지상권의 최단 존속기간을 그 존속기간으로 본다. 그 결과 존속기간은 건물의 종류에 따라 30년 또는 15년이 된다. 법정지상권의 법위는 건물을 사용하는데 필요한 범위 내에서 건물의 대지를 사용할 권리를 갖는다.