지역권은 무엇인가

지역권은 무엇인가

지역권이란 어느 토지의 편익을 위하여 타인의 토지를 이용하는 권리를 의미한다. 갑의 토지의 소유자가 을의 토지를 통행하거나 을의 토지를 통과하여 인수를 하거나 갑 토지의 관망을 위해 을 토지상에 건축을 하지 못하게 함으로써 각각 갑 토지의 이용가치를 높일 수 있다. 여기서 편익을 받는 토지를 요역지라 하고 편익을 제공하는 토지를 승역지라 한다.

 

토지의 편익에 이용한다는 것은 요역지의 가치를 증가시키는 것을 말한다. 물론 그 편익을 받는 사람은 욕역지의 소유자이지만 결코 요역지 소유자와의 대인관계인 것이 아니라 소유자가 아무리 바뀌더라도 현재의 소유자가 편익을 받게 되는 관계이다. 지역권은 이처럼 편익에 이용하는 토지에 관한 권리이고 사람에 관한 권리가 아니므로 요역지에 거주하는 거주자의 골재채취를 위하여 승역지에서 골재를 재취하는 것은 지역권의 목적이 되지 못한다.

 

요역지는 1필의 토지이어야 하고 승역지는 1필의 토지의 일부라도 상관없다. 토지의 일부를 위하여서는 지역권의 설정할 수 없다. 그리고 두 토지가 반드시 인접되어 있음을 요하지 않는다. 지역권의 대기는 유상이든 무상이든 상관없다. 대기는 유상이든 무상이든 상관없다. 그러나 대가지급약정은 등기사항이 아니므로 등기할 수는 없다고 할 것이다. 존속기간은 영구적으로 하는 것도 가능하며 부동산등기법상 등기사항으로 되어 있지 않지만 등기할 수 있다고 본다.

 

지역권의 설정은 요역지의 소유자와 승역지의 소유자 사이에서 이루어진다. 그러나 지역권은 양 토지의 이용을 조절하는데 목적이 있으므로 지상권자, 전세권자, 임차인도 각각의 권한 내에서는 그들이 이용하는 토지를 위하여 또는 그 토지 위에 지역권을 설정할 수 있다. 민법은 존속기간에 대하여 아무런 규정을 두고 있지 않으므로 영구적인 지역권설정이 가능한가의 문제이다. 이에 대해 통설은 영구 무한의 지역권 설정도 가능하다고 한다.

 

지역권의 토지의 사용목적은 상린관계 중 강행법규에 반하지 않는 한 어떠한 내용도 가능하다는 점에서 비한정적이다. 또 지역권은 그 토지의 사용에 있어서도 배타적이 아니다. 갑이 을소유지에 통행지역권을 설정하여도 을은 갑의 통행을 방해하지 않는 범위 내에서 그 토지를 사용할 수 있다.

 

지역권은 요역지의 편익을 위해 존재하는 종된 권리이므로 독립하여 존재할 수 없고 요역지의 소유권에 부종하여 이전한다. 그리고 요역지에 저당권이 설정되면 저당권의 효력은 요역지에도 미친다. 다만, 이러한 부종성은 특약으로 배제할 수 있으며 이를 등하면 제3자에게 대항할 수 있다. 등기가 없으면 요역지의 양수인이나 용익권자 등에게 효력을 주장할 수 없다. 지역권은 그 존속상 요역지 및 승역지의 존재를 전제로 하기 때문에 요역지와 분리하여 지역권을 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.

 

요역지 또는 승역지가 수인의 공유에 속하는 경우 공유자의 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다. 따라서 점유로 인한 지역권의 취득시효의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대해 하지 않으면 그 효력이 없다. 또한 요역지가 수인의 공유인 경우에 그 1인에 의한 지역권의 소멸시효의 중단 또는 정지는 다른 공유자를 위해서도 그 효력이 있으며 소멸시효는 전공유자를 위해 완성하지 않는다. 요역지 또는 승역지가 공유인 경우 공유자 1인은 그의 지분에 관해 요역지를 위해 존재하는 지역권 혹은 승역지상에 존재하는 지역권을 소멸시킬 수 없다. 요역지 또는 승역지가 분할되거나 일부 양도된 경우 토지의 분할이나 토지의 일부양도의 경우에는 지역권은 요역지의 각 부분을 위하여 또는 승역지의 각 부분에 존속한다. 그러나 지역권의 성질상 토지의 일부분에 관한 것인 때에는 그 일부분만을 위해 또는 그 일부분에만 존속한다.

 

지역권은 설정계약과 등기에 의해 취득하는 것이 일반적이다. 설정계약의 당사자는 요역지와 승역지의 소유자가 되는 것이 양토지의 이용, 조절을 목적으로 하는 것이므로 지상권자, 전세권자, 임차인도 그 권한의 범위 내에서 지역권설정계약을 할 수 있다. 그밖에 유언, 상속, 양도, 취득시효에 의해서도 취득할 수 있다. 양도의 경우는 지역권만의 양도는 할 수 없고 요역지를 양도함으로써 양도된다.

 

시효취득되는 지역권은 '계속되고 표현된 것에 한하여' 인정되며 이에는 제245조가 준용된다. 따라서 시효취득의 일반적 요건을 갖추어야 하며 지역권의 점유취득시효는 등기하여야 효력이 생긴다. 판례는 '계속, 표현' 지역권의 개념을 좁게 해석한다. 즉 통행지역권에 관해 요역지소유자가 승역지상에 통로를 개설하여 시효기간 동안 계속하여 사용하였어야 한다고 한다. 1공유자의 1인이 지역권의 시효취득을 위한 요건을 갖춘 때에는 공유자 전원을 위해 지역권이 취득된다.

 

지역권자는 그 목적의 범위 안에서 승역자를 이용할 수 있다. 물권계약과 등기에 의해 지역권의 내용이 정하여지나 지역권의 내용은 그 지역권의 목적을 달성하는데 필요하고 또 승역지 이용자에게 가장 부담이 적은 범위에 한정하여야 한다. 용수지역권에 있어서 승역지의 수량이 요역지 및 승역지의 수요에 부족한 때에는 그 수요 정도에 의해 먼저 가용에 공급하고 그 나머지를 다른 용도에 공급하여야 한다. 설정행위로 다른 사용방법을 정할 수 있다. 한편 지역권도 물권이므로 먼저 성립한 지역권이 후에 성립한 지역권보다 우선한다. 따라서 승역지에 수개의 용수지역권이 설정된 때에는 후순위의 지역권자는 선순위의 지역권자의 용수를 방해하지 못한다.

 

지역권은 승역지의 점유를 수반하는 것이 아니므로 반환청구권은 인정되지 않고 방해제거 청구 권고 방해예방청구권만이 인정된다. 승역지 소유자의 기본적 의무는 지역권자의 행위를 인용하고 또 일정한 이용을 하지 않을 부작위의무를 부담하는 것이다. 그밖에 특약에 의하여 승역지 소유자가 자기의 비용으로 지역권의 행사를 위하여 공작물의 설치 또는 수선의 의무를 부담할 수 있고 이것은 승역지의 소유자가 지역권에 필요한 토지소유권을 지역권자에게 무상으로 이전, 즉 위기함으로써 면할 수 있다. 위기란 토지소유권을 지역권자에게 이전한다는 일방적 의사표시를 말하며 위기로 인해 소유권이 지역권자에게 이전하면 지역권은 혼동으로 소멸한다.