지상권은 무엇일까

지상권은 무엇일까

지상권이란 타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 물권이다. 지상권의 객체는 타인의 토지이며 그 토지는 1필의 토지임을 원칙으로 하나 1필의 토지의 일부라도 상관없고 목적의 범위 내에서 토지의 상하를 배타적으로 사용하는 것을 내용으로 한다. 공작물은 토지공작물 뿐만 아니라 지하공작물도 포함하며 수목은 식목의 대상이 되는 식물을 말하며 경작의 대상이 되는 식물은 포함되지 않는다. 물권으로서 당연히 양도성과 상속성이 있고 토지를 사용할 수 있는 권리이므로 상관관계의 규정이 준용된다. 토지사용의 대가인 지료의 지급은 지상권의 요소가 아니다.

 

지상권은 물권으로서 배타성이 있으나 임차권은 채권인 점에서 근본적으로 다르다. 따라서 지상권과 임차권은 대항력, 양도성, 존속기간, 대기관계, 토지소유자의 의무 등에서 차이가 있다. 

 

지상권은 당사자 사이의 물권적 합의와 등기에 의하여 성립하고 취득된다. 그 밖의 법률행위에 의한 취득으로서는 유언과 지상권의 양도가 있다. 상속, 판결, 경매, 공용 징수, 취득시효 그 밖의 법률의 규정에 의해 지상권이 취득될 수 있다. 이때에는 부동산물권변동의 일반원칙에 따라 등기를 요하지 않는다. 다만, 취득시효로 취득하는 경우에는 등기를 하여야 한다. 

 

우리의 법제에서는 서양과는 달리 토지와 건물을 별개의 독립된 부동산으로 취급한다. 건물은 필연적으로 토지 위에 존립하는 것이므로 토지에 대한 이용관계가 있어야 한다. 토지소유자와 건물소유자가 동일인인 경우에는 문제가 없지만 그 소유자가 서로 다른 경우에는 토지에 대한 이용관계가 설정되어야만 한다. 그렇지 않으면 건물은 토지소유권을 침해하는 것이 되어 토지소유자의 물권적 청구권의 행사에 의해 그 건물은 철거를 당하게 된다. 그러므로 건물소유자는 토지임차권이나 지상권을 설정하게 되는 것이다. 그런데 일정한 경우에는 부득이하게 당사자 사이에 그러한 임차권이나 지상권을 미리 설정할 수 없는 경우가 있다. 따라서 그러한 경우에도 건물이 철거당하지 않도록 하기 위해 법률상 당연히 지상권이 성립하는 것으로 간주하는 제도가 법정지상권이다.

 

 

지상권의 존속기간을 약정하는 경우에는 그 기간은 다음의 연한보다 단축하지 못한다. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에 30년, 그 밖에 건물의 소유를 목적으로 하는 데에 15년, 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에 5년, 설정행위로 위의 기간보다 짧은 기간을 정한 때에는 그 존속기간은 위의 최단기간까지 연장된다. 

 

민법은 지상권의 존속기간에 관하여는 최단존속기간만을 청하고 있을 뿐 최장존속기간에 관하여는 규정하는 바가 없다. 따라서 지상권의 존속기간을 영구무한으로 정할 수 있는지가 해석상 문제되는지, 지상권의 제한물권으로서의 성질과 지상권자에게 인정되는 갱신청구권 등을 감안할 때 존속기간을 정하지 않은 것으로 볼 수 있으나 판례는 영구무한으로 하는 것도 인정한다.

 

설정계약으로 존속기간을 정하지 아니한 때에는 지상물의 종류와 구조에 따라 제280조에 정한 최단존속기간으로 한다. 지상권설정 당사에 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우에는 존속기간은 15년으로 한다. 그러나 제281조는 공작물에 관한 것이고 수목은 제외되어 있으므로 수목은 언제나 30년으로 보아야 한다. 

 

지상권의 존속기간이 만료한 경우 당사자는 계약으로 지상권설정계약을 갱신 할 수 있다. 당사자가 갱신계약을 체결하지 않은 경우에도 일정한 요건 하에 지상권자는 일방적으로 계약의 갱신을 청구할 수 있다.

 

존속기간의 만료로 지상권이 소멸하는 경우이어야 한다. 여기서 지상권이 소멸한 경우란 존속기간의 만료로 소멸하는 경우에만 한정된다. 건물 기타 공작물이나 수목이 현존하고 있어야 한다. 지상권이 소멸한 경우에 건물 그 밖의 공작물이나 수목이 현존한 때에 한하여 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. 갱신청구권은 지상권의 존속기간 만료 후 지체 없이 행사하여야 한다. 그렇지 않으면 갱신청구권은 소멸하는 것으로 해석된다. 지상권자의 갱신청구로 곧 계약갱신의 효과가 발생하지는 않고 지상권 설정자가 갱신청구에 응하여 갱신계약을 체결함으로써 갱신의 효과가 생긴다. 그러나 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 지상권설정자에 대해 상당한 가액으로 지상물의 매수를 청구할 수 있다. 이때의 매수청구권의 성질은 형성권이다. 따라서 지상권자의 일방적 의사표시만으로 지상물에 대한 매매계약이 체결된 것과 유사한 효과가 발생한다. 지상권이 갱신된 경우에도 최단 존속 기간에 관한 민법 제280조가 적용되므로 지상물의 종류에 따라 그 존속기간이 보장된다.

 

지상권자는 설정행위로써 정하여진 목적의 범위 내에서 토지를 사용할 권리를 가진다. 지상권의 목적은 등기하여야 한다. 지상권은 토지를 사용하는 권리이므로 당연히 토지를 점유할 권리를 포함한다. 또한 지상권의 내용의 실현이 방해된 때에는 지상권에 기한 물권적 청구권이 생긴다. 지상권은 토지를 사용하는 권리이기 때문에 인접하는 토지와의 이용의 조절을 꾀하는 상린관계의 규정은 당연히 지상권자와 다른 지상권자와의 사이에 또는 지상권자와 인접부동산소유자와의 사이에 준용된다.

 

지상권자는 토지소유자의 동의 없이도 지상권을 양도하거나 지상권의 존속기간내에서 그 토지를 임대할 수 있다. 또한 지상권을 담보로 제공할 수도  있다. 이는 지상권자의 투하자본회수의 효과적인 수단이 된다. 이는 강행규정이므로 이를 금지하는 특약 등은 무효이다. 다만, 당사자 사이에 채권적 효력은 인정된다. 문제는 지상권이 딸린 건물을 양도한 경우이다. 학설은 지상권은 건물 소유권의 종속된 권리이므로 건물이 양도된 경우 당연히 지상권도 함께 양도되는 것으로 해석한다. 이 경우 건물에 대한 소유권이전등기만 하면 지상권에 대한 등기 외에 지상권에 대한 이전등기를 하여야 하는 것으로 하고 있다. 하지만 같은 사안에서 경매로 건물에 대한 소유권이 이전된 경우는 지상권도 등기 없이도 당연히 이전된다고 한다.