부동산 물권변동이란 무엇인가

민법 제186조는 '부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다'라고 규정함으로써 법률행위에 의한 부동산 물권변동에 관하여 이른바 형식주의를 채택하고 있다. 주의할 점은 목적부동산의 인도는 물권변동의 요건이 아니라는 점이다.

 

민법 제187조는 '상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다'라고 규정함으로써 제186조(형식주의)의 원칙에 대한 예외를 규정한다. 이를 법률의 규정에 의한 물권변동이라고도 한다.

 

항상 등기를 하여야 물권변동의 효력이 생긴다면 시간의 경과, 사망 또는 국가의 행위 등으로 일정한 시기에 권리의 변동이 일어나는 경우 등기하기까지의 사이에 권리의 공백상태가 생길 수 있어 이를 막고자 하는 것이다. 

 

피상속인의 사망으로 상속은 개시되면 부동산물권의 변동이 일어나는 시기는 피상속인이 사망하는 순간이다. 포괄유증, 회사의 합병의 경우에도 마찬가지로 해석된다. 공용징수는 공공의 이익을 위해 소유권 기타의 재산권을 강제적으로 수용하는 제도이다. 협의수용은 협의로 정해진 시기, 재결수용은 보상금지급을 정지조건으로 수용기일에 부동산 물권변동이 있게 된다. 판결의 확정으로 인해 등기 없이 물권변동이 있게 된다. 제187조가 규정하는 경매라 함은 국가기관이 하는 공, 경매를 말하며 소유권 취득은 경낙인이 경락대금을 완납한 때이다.

 

취득시효로 인한 부동산물권의 취득은 법률행위에 의한 것이 아니므로 이에 관해서는 원칙적으로 제187조가 적용되어야 한다. 그러나 민법 제245조 1항은 이에대해 예외를 규정한다. 즉  20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 하여 제187조의 예외를 인정하고 있다.

 

갑과 을사이의 매매계약에 의해 소유권이전등기를 한 후 매매계약을 취소 또는 해제하였다면 말소등기를 하지 않아도 소유권은 당연히 갑에게 복귀하느냐 아니면 말소등기를 한 때에 소유권이 갑에게 복귀하느냐가 문제될 수 있다. 물권행위의 무인성에 대한 무인설과 유인설에 따라 결론을 달리한다. 무인설에서는 말소등기를 한 때에 물권이 복귀하는 것으로 보지만 유인설에서는 말소등기 없이 당연히 물권이 복귀하는 것으로 본다. 판례는 유인설을 취하므로 이 경우 말소등기 없이 당연히 물권이 복귀하는 것으로 본다.

 

재단법인을 설립하려면 정관작성 외에도 일정한 재산을 출연하여야 한다. 그런데 민법 제48조는 '생전처분으로 재단법인을 설립하는 때에는 법인이 성립된 때로부터 유언으로 재단법인을 설립한 때에는 유언의 효력이 발생한 때로부터 법인에 귀속한 것으로 본다'고 규정한다. 출연재산이 부동산이라면 등기를 필요로 하는가가 문제된다.

 

재단법인설립도 법률행위이므로 언제든지 등기를 한 때에 재단법인의 소유가 되며 다만 그 소유권 취득시기는 등기시가 아니라 제48조에서 규정한 시기로 소급하여 취득한다고 한다. 다수설인 등기불요설은 민법 제48조는 제187조에서 규정하는 기타 법률의 규정에 해당하므로 등기가 없더라도 제48조에서 규정하는 시기에 재단법인에 귀속된다고 한다. 

 

판례는 '재단법인의 설립함에 있어서 출연재산은 그 법인의 설립된 때로부터 법인에 귀속된다는 민법 제48조의 규정은 출연자와 법인과의 관계를 상대적으로 결정하는 기준에 불과하여 출연재산이 부동산인 경우에도 출연자와 법인 사이에는 법인의 성립 외에 등기를 필요로하는 것은 아니지만 제3자에 대한 관계에 있어서 출연 행위는 법률행위이므로 출연재산의 법인에의 귀속에는 부동산의 권리에 관한 것일 경우 등기를 필요로 한다'라고 한다. 그러나 이 판결은 소유권은 대내적이든 대외적이든 단일하여야 한다는 현행 민법의 성립요건주의에 반하고 민법 제48조를 무시한 해석이라는 비판을 받는다.

 

물건이 소멸시효의 대상인 경우 소멸시효 완성으로 등기 없이 그 물권이 당연히 소멸하는가가 문제 된다. 이에 대해 절대적 소멸설과 상대적 소멸설이 대립한다. 다수설인 절대적 소멸설에 의하면 소멸시효가 완성되면 그 등기 없이도 부동산물권은 당연히 소멸하는 것으로 본다. 이에 대해 소수설인 상대적 소멸설에 의하면 소멸시효의 이익을 주장하여 등기말소를 청구해서 그 등기가 말소된 때에 비로소 소멸하는 것으로 본다.

 

지상권자가 2년 이상의 자료를 지급 하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 또한 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의해 정하여진 용법으로 이를 사용 수익하지 아니한 경우에는 전세권 설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다. 여기서 소멸청구의 의사표시만으로 지상권, 전세권의 말소등기 없이 바로 지상권, 전세권이 소멸하는지가 문제된다. 소멸청구권의 성질이 형성권이므로 말소등기 없이도 소멸의 효과가 발생한다는 견해와 그 경우에도 말소등기를 요한다는 견해가 대립한다. 제187조에 의한 물권변동으로 보는 견해가 다수설이다.

 

전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 경우에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과함으로써 전세권은 소멸한다. 이 경우 말소등기 없이도 전세권이 소멸하는가에 대하여는 견해가 대립된다. 학설은 소멸 동고 후 6개월이 경과함으로써 전세권은 말소등기 없이도 당연히 소멸한다는 견해와 말소등기를 하여야만 비로소 소멸한다는 견해로 나뉜다. 다수설은 소멸통고를 형성권으로 보아 말소등기가 없이도 전세권은 소멸한다고 한다.