드디어 '부동산 등기'에 대해 알아보아요

등기란 국가기관인 등기공무원이 등기부라는 공적 장부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 기재하는 것 또는 기재된 것을 말한다. 등기신청이 있었다 하더라도 등기부에 그 기재가 없으면 등기가 있다고 할 수 없다. 등기부는 토지등기부와 건물등기부가 있으며 1개의 부동산에 대해 1개의 용지를 사용하는 1 부동산 1 용지 원칙(물적 편성 주의)을 취하고 있다. 등기용지는 등기번호란, 표재부로 구성되어 있다.

 

부동산인 토지와 건물이 등기되어야 할 물건이다. 그러나 공유수면 밑의 토지, 하천구역과 같이 사권의 목적이 될 수 없는 것은 등기 목적물이 될 수 없다. 부동산물권은 등기가 가능하지만 점유권, 부동산 유치권, 특수지역권은 등기 능력이 없다. 부동산임차권, 환매권, 공장재단저당권 및 광업재단저당권도 등기할 수 있다.

 

미등기 부동산에 대해 최초로 행하여지는 등기가 보존등기이며 보존등기를 기초로 권리변동에 관해 등기가 행하여지는 것을 권리변동 등기라 한다. 기입등기는 새로운 등기원인에 의해 어떤 사항을 등기부에 새로 기입하는 등기이다. 소유권보존등기, 소유권 이전등기, 전세권 설정등기 등이다. 경정등기는 등기공무원의 착오로 원시적으로 등기의 불일치가 생긴 경우 이를 시정하기 위한 등기이다. 등기공무원이 소유자의 주소를 오기하였을 때 이를 변경하는 등기이다.

 

등기명의인의 이 인정되는 경정등기는 그 명의인의 동일성이 인정되는 범위를 벗어나는 것이면 허용될 수 없는 것으로서 가사 그 등기명의자가 무권리자라고 하더라도 그 명의인을 다른 사람으로 바꾸는 것을 경정등기의 방법으로 할 수는 없으나 등기명의인의 동일성 유무가 명백하지 아니하여 경정등기 신청이 받아들여진 결과 명의인의 동일성이 인정되지 않는 위법한 경정등기가 마치어졌다 하더라도 그것이 일단 맞춰져서 경정 후의 명의자의 권리관계를 표상하는 결과에 이르렀고 그 등기가 실체관계에도 부합하는 것이라면 그 등기는 유효하다.

 

변경등기는 소유자의 주소변경으로 등기부에 주소를 변경하는 것과 같이 후발적 불일치가 생긴 경우 이를 시장하기 위해서 하는 등기이다. 그러나 권리의 동일성이 인정되지 않는 변경등기는 허용되지 않는다. 건물증축으로 인한 표시변경등기를 함에 있어 증축 결과 종전 건물과 동일설이 인정되지 않는 별개의 건물로 된 경우에는 변경등기는 허용되지 않는다.

 

말소등기는 어떤 사실, 권리관계에 관한 기존등기의 전부를 말소하는 등기이다. 기존 등기의 전부를 말소한다는 점에서 경정등기, 변경등기와 구별된다. 멸실등기는 부동산이 전부 멸실되는 경우에 행하는 등기이다. 일부 멸실된 경우에는 변경등기를 한다. 회복등기는 일단 소멸한 등기의 회복을 목적으로 하는 등기이다. 동기 사항이 전부 또는 일부가 부적법하게 말소된 경우에 그 말소된 경우에 그 말소된 사항의 회복을 목적으로 하는 말소회복등기와 등기부의 전부 또는 일부가 멸실한 경우에 그것의 회복을 목적으로 하는 멸실회복등기가 있다.

 

독립된 변호를 붙여서 하는 등기를 주등기라 하고 독립된 번호없이 주등기의 번호에 따라 행하여지는 등기가 부기등기이다. 경정등기, 소유권, 환매특약의 등기는 부기등기로 한다. 물권변동의 효력을 발생시키는 본래의 등기를 본동기라 하고 물권변동과는 직접 관계가 없고 간접적으로 이에 대비하기 위해 하는 등기를 가등기라 한다. 부동산물권 및 그에 준할 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 미리 예비로 하는 등기이다.

 

등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야 하는 것이 원칙이다. 이는 등기의 진정성을 보장하기 위함이다. 따라서 등기의 진정이 보장되거나 또는 등기의무자가 없는 경우에는 예외적으로 단독신청이 가능한 경우도 있다. 판결에 의한 등기, 상속으로 인한 등기, 멸실회복등기, 소유권 보존등기, 부동산의 부합, 기타의 변경등기, 부동산 표시의 변경등기 등이다. 

 

등기신청은 본인은 물론이며 대리인에 의해서도 할 수 있다. 또한 채권자대위권에 기초하여 채권자는 자기의 이름으로 채무자가 가지는 등기신청권을 대위하여 신청할 수 있다. 부동산의 소유권이전을 내요으로 하는 계약을 체결한 경우 일정기일 내에 소유권이전등기 내지는 보존등기를 신청할 것을 강제하고 등기신청은 본인은 물론이며 대리인에 의해서도 할 수 있다. 이는 탈세수단인 중간생략등기를 방지하기 위한 규정이다.

 

신청서, 등기원인을 증명하는 서면, 등기의무자의 권리에 관한 등기필증, 대리권을 증명하는 서면 등이다. 등기원인을 증명하는 서면은 매매계약서, 저당권설정계약서, 판결등본 등이다. 등기원인을 증명하는 서면은 매매계약서, 저당권설정계약서, 판결등본 등이다. 다만, 이러한 서면에는 해당 부동산소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장의 검인을 받아서 제출하여야 한다.

 

등기청구권이란 등기를 원하는 일방 당사자인 등기권리자가 상대방 당사자인 등기의무자에 대해 등기에 대해 협력할 것을 청구하는 권리이다. 따라서 등기청구권은 등기권리자가 단독으로 등기를 신청할 수 있는 경우에는 문제되지 않는다. 한편 등기청구권은 등기의무자에게도 인정된다. 판례는 등기의무가 세금 등의 부담과 각종 분쟁에 휩쓸리는 등 불이익을 받는다는 이유로 이것을 긍정한다. 등기청구권은 등기공무원이라는 국가 기관에 대해 등기를 신청하는 등기신청권과는 구별된다. 등기청구권은 사법상의 권리이고 실체법상의 권리이다.

 

등기청구권이 어떤 경우에 발생하면 그 법적 성질이 채권적 정구권인가 물권적 청구권인가 문제 된다. 등기청구권이 채권적 청구권이라면 채권적 효력밖에 없고 10년의 소멸시효에 걸리고 그 양도는 채권양도의 방법에 의한다. 그러나 물권적 청구권이라면 소멸시효에 걸리지 않고 자유롭게 양도할 수 있다.