원가법

원가법의 의의

'원가법'이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 선정하는 감정평가방법을 말한다. 이를 산정하는 공식은 다음과 같다.

적산(복성) 가액=재조달원가 - 감가누계액

공식에서도 나타나듯이 적산가액의 정도는 재조달원가 및 감가누계액이 얼마나 적정학 파악되었는가에 따라 좌우된다. 그러므로 원가법은 재조달원가의 파악 및 감가수정을 적정하게 행하는 경우에 유효하며 건물 등과 같은 상각자산에 주로 적용된다. 토지의 경우 재생산이 불가능하므로 이 방법을 원칙적으로 적용할 수 없으나 조성지 혹은 매립지의 적산가격을 구하는 데는 적용이 가능하다.

 

이론적 근거

비용성

장기적으로 볼 때, 시장가격은 순수한 경쟁상태하에서 정상적인 생산비(평균원가)에 일치하게 되므로 재조달원가는 대상부동산 가격의 상한선이 된다. 따라서 적산 가격은 비용성에 착안한 공급자 가격의 성격을 띤다.

 

대체의 원칙

부동산은 자연적 특성인 부동성(위치의 고정성)과 개별성으로 인해 비대체적이지만 용도적 측면, 수요자의 측면에서 볼 때는 어느 정도 대체성은 성립된다. 다시 말해 기존의 부동산과 신규 부동산간에 유용성이 같다면 값이 싼 쪽이 선택되고 값이 같다면 유용성이 높은 쪽이 선택된다는 이론을 근거로 한다.

 

그 밖에 수요공급의 원칙, 균형의 원칙, 외부성의 원칙, 최유효이용의 원칙 등을 들 수 있다.

 

장단점

장점

원가법은 대체의 원칙에 이론적 근거를 두는 것으로 이론적이며 이 방법에 의해 구한 적산가격은 비용성에 따른 공급자 측면의 가격이므로 평가자의 주관이 개입될 여지가 적고 평가액의 편차가 적다.

 

건물, 구축물, 기계장치 등과 같이 재생산이 가능한 모든 상각자산에 적용이 가능하다.

 

학교, 정부청사 등 공공용, 공익용 부동산과 같이 시장성 및 수익성이 없는 부동산의 평가에 유용하게 적용된다.

 

단점

토지와 같이 재생산이 불가능한 자산에 대해서는 적용할 수 없다. 다만 조성지, 매립지 등은 가능하다. 재조달원가에만 치중함으로써 대상부동산의 시장성과 수익성이 반영되지 않을 우려가 있다. 예컨대 시골의 새마을 공장건물을 들 수 있다. 재조달원가와 감가수정액의 파악에 기술적인 애로가 많다. 특히, 감가수정에 있어서 기능적 하자 및 경제적 하자의 파악에 어려움이 따른다.