임차권의 양도와 전대

임차인은 임대인의 동의 없이 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못합니다. 임차인의 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

 

임차권의 양도와 전대

임차권의 양도란 임차권이 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전하는 계약이고 전대란 임차인 자신이 임대인이 되어 그의 미차물을 다시 제3자로 하여금 사용, 수익하게 하는 계약을 말합니다. 민법은 원칙으로 임차권의 양도와 전대를 금하고 임대인의 동의가 있는 경우에만 유효하게 양도할 수 있는 것으로 하고 있다. 그러나 제629조는 강행규정이 아니므로 임대인의 동의를 요하지 않는다는 특약은 언제나 유효하다. 또한 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우는 임대인의 동의를 요하지 않는다. 임차권 양도는 양도인과 양수인 사이의 양도계약만으로써 유효하게 성립하며 임대인의 동의는 임대인에 대한 대항요건이다. 임대인은 임차인이든 양수인이든 누구에게 동의하더라도 상관없고 그 동의는 철회할 수 없다. 임차권 양도계약은 그 당사자 사이에서는 유효하고 임차인은 임대인의 동의를 얻을 의무를 부담한다. 임대인이 동의하지 않은 경우 임차인은 담보책임을 진다. 양수인은 임대인에 대해 임차권 취득을 주장하지 못하므로 목적물에 대한 점유, 사용은 불법점유가 된다. 따라서 임대인은 목적물을 임차인에게 반환할 것을 청구할 수 있다. 다만 임대차관계가 해지되지 않는 한 임대인은 양수인에 대해 불법점유를 이유로 차임에 갈음하는 손해배상을 청구하지 못한다. 임차인의 무단양도로 임대인은 해지할 수 있다. 그러나 해지하지 않는 동안은 임대차 관계가 존속하고 임차인은 목적물 보존의무를 진다. 따라서 양수인의 행위로 임대인에게 손해가 생기면 임차인은 임대인에 대해 손해배상책임을 지게 된다. 양도인은 임대차관계에서 벗어나게 된다. 차임지급의무도 당연히 양수인에게 이전함은 물론이다. 그러나 양수인의 연체차임채무나 다른 의무위반에 의한 손해배상채무 등은 특약이 없는 한 양수인에게 이전하지 않는다. 전대차계약은 전대인과 전차인과의 계약만으로 유효하게 성립한다. 임대인의 동의는 임대인에 대한 대항요건이다. 임대인의 동의는 전대차가 행하여지기 전에 할 수 있을 뿐만 아니라 사후에 할 수도 있다. 동의의 상대방은 임차인이든 전차인이든 상관없으나 동의는 철회할 수 없다. 전대차계약으로서 유효하게 성립하며 임차인은 임대인의 동의를 얻을 의무를 전차인에 대해 부담한다. 전차인은 그가 취득한 임차권을 가지고 임대인에게 대항할 수 없다. 따라서 전차인의 점유는 불법점유가 되어 임대인은 소유권에 기인한 방해제거를 청구할 수 있다. 그러나 임대차계약이 존속하는 한 손해배상은 청구하지 못한다. 임대인과 임차인과의 관계는 전대로 인해 아무런 영향을 받지 않는다. 따라서 임대인은 임차인에 대해 차임청구권을 가진다. 임차인과 전차인은 이들 사이의 관계는 전대차 계약의 내용에 의해 결정된다. 양자의 관계는 전대차의 상립에 의해 아무런 영향도 받지 않는다. 임대인은 차임의 청구나 해지권의 행사 등을 임차인에게 대해 하여야 하며 그것으로 직접 전대인에게 해야 하는 것은 아니다. 전차인의 용익권능이 임대차에 대한 관계에 있어서 적법하게 된다. 그러나 양자 사이에 직접 임대차관계가 성립하는 것은 아니다. 임대보호를 위한 예외는 전차인은 임대인에 대해 직접 의무를 부담한다. 또한 전차인은 임차인에 대한 차임지급으로 임대인에게 대항하지 못한다. 저차인의 임차권은 임차인의 임차권을 기초로 한 것이므로 임차권이 소멸하면 전차권도 소멸한다. 그러나 임대인과 임차인의 합의해제로 임차권이 소멸한 경우도 전차권은 소멸하지 않는다. 임대인은 임대차계약이 해지 통고로 종료하였음을 전차인에게 통지하지 않으면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다. 전차인이 통지를 받은 때는 그 해지의 효력은 그 전차인에 대해 부동산 임대차는 6개월, 동산 임대차는 5일이 경과하여야 생긴다.

 

보증금과 권리금

임차인은 임대인에게 차임지급의무나 목적물보관의무 등을 부담하게 된다. 이러한 임차인의 채무를 담보하기 위해 관행상 보증금을 교부한다. 즉, 보증금이란 부동산 임대차 특히 건물임대차에 있어서 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 그 밖의 유가물을 말한다. 이는 정지조건부 반환의무를 수반하는 금전소유권의 이전으로 볼 수 있다. 보증금은 보증금계약에 의해 수수된다. 그 계약은 임대차계약에 종된 계약이고 요물계약이다. 따라서 반드시 금전 기타 유가물의 교부가 있어야 계약이 성립된다. 그러나 보증금 계약은 반드시 임대차 계약과 동시에 체결되어야 하는 것은 아니다. 보증금계약은 반드시 임대차계약과 동시에 체결되어야 하는 것은 아니다. 보증금계약은 임대인과 임차인이 당사자로 되지만 임차인에 갈음하여 제3자가 임대인에게 보증금을 교부할 수도 있다.

 

효력

보증금은 차임의 불지급, 임차물의 멸실, 훼손 등 임대차관계에서 발생하게 되는 임차인의 모든 채무를 담보한다. 임대차 존속 중에는 임대인은 보증금으로부터 연체자임에 충당할 수도 있고 충당하지 않고 임차인에게 그 지급을 청구할 수도 있다. 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무는 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 명도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하기 위해 교부되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다. 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다.